平成4年度 宅地建物取引主任者資格試験 問41

本問は、宅建業者が自ら売主となり、非宅建業者が買主となる場合に適用される「8種制限」のうち、手付金等の保全措置（宅建業法第41条の2）および手付金の額の制限（同法第39条）に関する問題です。

手付金等の保全措置の要件（工事完了済物件の場合）

工事完了済（完成物件）の場合、買主から受領する手付金等の額が以下のいずれかに該当する場合、売主である宅建業者は事前に保全措置を講じる必要があります。

• 代金の 10% を超える額（本問では $4,500 \text{万円} \times 10\% = 450 \text{万円}$）
• 1,000万円 を超える額

また、手付金の額自体にも制限があり、代金の 20% （本問では $4,500 \text{万円} \times 20\% = 900 \text{万円}$）を超える手付金を受領してはなりません。

各選択肢の解説

• 選択肢1：違反する
  手付金400万円を受領する時点では、代金の10%（450万円）以下であるため保全措置は不要です。しかし、その後中間金2,000万円を受領する際には、受領済みの手付金と合わせて2,400万円となり、基準額の450万円を超えます。この場合、中間金を受領する前に、すでに受領している手付金も含めた全額（2,400万円）について保全措置を講じなければなりません。手付金について保全措置を講じていないため、宅建業法に違反します。

• 選択肢2：違反する
  手付金600万円は代金の10%（450万円）を超えるため、保全措置が必要です。完成物件における保全措置の方法は、銀行等による保証委託契約、保険事業者による保証保険契約、指定保管機関による保管のいずれかに限られます。個人の連帯保証人を立てる方法は認められていないため、違反します。

• 選択肢3：違反しない（正解）
  受領する手付金900万円は代金の20%以内であるため、額の制限には違反しません。また、代金の10%（450万円）を超えるため保全措置が必要ですが、銀行との保証委託契約を締結しているため適法です。さらに、買主への所有権移転登記を行った後は、もはや保全措置を維持する必要がなくなるため、保証委託契約を解約しても違反しません。

• 選択肢4：違反する
  宅建業者が自ら売主となる場合、代金の 20% を超える手付金を受領することは禁止されています。本問の代金は4,500万円であるため、手付金の上限は900万円（$4,500 \text{万円} \times 20\% = 900 \text{万円}$）です。1,000万円の手付金を受領すること自体が宅建業法に違反します。