平成11年度 宅地建物取引主任者資格試験 問34

正解は 4 です。
宅地建物取引業法における重要事項説明（第35条）および自己の所有に属しない物件の売買制限（第33条の2）に関する正しい理解を問う設問です。

正解の根拠

宅地建物取引業法上、宅建業者は自ら売主となる場合、買主（非業者）に対して、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして重要事項を記載した書面（重要事項説明書）を交付し、説明させなければなりません。この義務は買主の事情にかかわらず契約締結前に完了している必要があるため、「説明を行った後に限り、売買契約を締結することができる」とする選択肢4は正しい記述となります。

各選択肢の解説

• 選択肢1：誤り
  宅地建物取引業法第33条の2の規定により、宅建業者は原則として自己の所有に属しない宅地建物の売買契約を締結することができません（他人物売買の制限）。例外として、売主が物件を確実に取得できる契約をすでに締結している場合などは認められますが、単に「払下げを申請中」である段階ではこの例外要件を満たしません。したがって、重要事項説明書に記載して説明をしたとしても、売買契約自体を締結することができません。

• 選択肢2：誤り
  買主が宅建業者でない限り、物件についての知識や経験、居住歴の有無にかかわらず、重要事項説明を省略することはできません。買主が物件について熟知していると主張した場合であっても、宅地建物取引士による説明義務は免除されません。

• 選択肢3：誤り
  「損害賠償額の予定又は違約金に関する事項」は、重要事項説明における法定の記載および説明事項です（法第35条第1項第9号）。買主から提示された内容のとおりに合意する場合であっても、重要事項説明書への記載および説明を省略することはできません。

• 選択肢4：正しい
  重要事項説明は必ず売買契約が成立するまでの間に行う必要があります。買主の了承を得て重要事項説明書を郵送した場合であっても、実際の説明を行わない限り売買契約を締結することはできません。したがって、「重要事項の説明を行った後に限り」という条件付きの記述は正しい内容となります。