平成19年度宅地建物取引主任者資格試験 問41
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結しようとし、又は締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
解答・解説
正解: 1. Aは、自己の所有に属しない建物を売買する場合、Aが当該建物を取得する契約を締結している場合であっても、その契約が停止条件付きであるときは、当該建物の売買契約を締結してはならない。
本問は、宅地建物取引業者（売主）と宅地建物取引業者でない者（買主）の間の売買契約に関する、いわゆる8種制限についての問題です。正解は選択肢1です。
各選択肢の解説
- 選択肢1（正しい）: 宅地建物取引業者は、原則として自己の所有に属しない宅地・建物の売買契約を締結することができません（他人物売買の制限）。ただし、業者がその物件を取得する契約を既に締結している場合は例外として売買が認められます。しかし、その取得契約が停止条件付きである場合は、確実に取得できるとは限らないため、例外から外れ、他人物売買をしてはならないとされています（宅地建物取引業法第33条の2）。
- 選択肢2（誤り）: 当事者の債務不履行を理由とする損害賠償額の予定や違約金を定める場合、これらを合算した額が売買代金の2割を超える特約は禁止されています。ただし、2割を超えた特約をした場合でも、特約がすべて無効になるわけではなく、2割を超える部分のみが無効となります（同法第38条）。
- 選択肢3（誤り）: 宅地建物取引業者は、目的物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任（契約不適合責任・瑕疵担保責任）に関し、民法の規定よりも買主に不利となる特約をすることはできません（同法第40条）。民法上、売主は無過失責任を負うため、「売主の責に帰すことのできるものでないときは責任を負わない」とする特約は買主に不利であり、無効となります。
- 選択肢4（誤り）: ホテルのロビーなどの「事務所等以外の場所」で買受けの申込みをした場合、原則としてクーリング・オフによる解除が可能です。しかし、買主が当該建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合には、取引が完了しているため、もはやクーリング・オフによる解除をすることはできません（同法第37条の2）。