平成13年度 宅地建物取引主任者資格試験 問12
Aは, 昭和46年(西暦1971年) 8月, Bから, その所有地を, 建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃借し, その後A所有の建物を同土地上に建築し, A名義の所有権保存登記をしてきた。この場合, 借地借家法の規定によれば, 次の記述のうち正しいものはどれか。
解答・解説
正解: 3. Aは平成12年7月に再築のため建物を取り壊し, 土地の上の見やすい場所に「旧建物を特定するために必要な事項, 取り壊した日, 建物を新たに築造する旨」を掲示した。この掲示が存続していれば, 建物が未完成でも, 平成13年8月時点で, Aは本件借地権を第三者に対抗できる。
正解の根拠
契約締結が昭和46年（1971年）であるため、借地権の存続期間や効力等の多くについて旧借地法が適用されます（借地借家法附則）。一方で、対抗要件など一部の規定には新法である借地借家法が適用されます。
正解である選択肢3は、借地権の対抗力に関する規定です。借地借家法第10条2項により、借地上の建物が滅失した場合でも、「建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示」することで、滅失の日から2年間は借地権の対抗力が維持されます。
この対抗力に関する規定は、旧法時代に設定された借地権にも適用されます。平成12年7月の取壊しから平成13年8月時点では2年以内であるため、建物が未完成でも第三者に対抗できます。
各選択肢の解説
選択肢1（誤り） 旧借地法が適用されるため、更新後の存続期間は、堅固な建物の場合は30年、非堅固な建物の場合は20年となります。これより短い期間（たとえば10年）を合意で定めても、借地人に不利な特約として無効となり、法定の期間が適用されます。
選択肢2（誤り） 旧借地法下で設定された借地権について、当事者の合意により次回以降の更新に新法（借地借家法）の本則を適用する旨の特約は認められません。旧法時代に成立した借地権の更新には、引き続き旧借地法が適用されます。借地人に不利な特約は無効です。
選択肢3（正しい） 前述のとおり、借地借家法第10条2項の規定（掲示による対抗力の維持）は旧法適用の借地権にも適用されます。滅失から2年以内であれば掲示によって対抗力を主張できるため、正しい記述です。
選択肢4（誤り） 更新後の建物朽廃による借地権の消滅については、旧借地法が適用されます。旧借地法の下では、借地権が更新された後に建物が朽廃した場合、借地権は消滅すると規定されています。したがって、「消滅しない」とする本選択肢は誤りです。