宅建 借地借家法 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

「建物を所有する目的で土地を借りる権利（借地権）」と、「建物を借りる権利（借家権）」について定めた特別法です。民法の原則のままでは貸主（地主・家主）の立場が強くなりすぎるため、借主を強力に保護するために民法のルールを上書きする法律となっています。

2. 学習のポイント

借地借家法の問題は、「この特約は有効か、無効か」という形でよく問われます。「借主に不利な特約は無効（強行規定）」という大原則をベースに考えます。

• 借地権の存続期間：借地権の存続期間は、契約で定めても定めなくても、最低でも「30年」となります。30年より短い期間（例えば20年）で契約しても、強制的に30年に切り上げられます（借主に不利だから無効）。
• 借地権の対抗要件：民法では「登記」が必要ですが、借地借家法では「借地上の建物の登記（借地人名義）」があれば、土地の賃借権の登記がなくても第三者に対抗できます。
• 借家権の存続期間：建物の賃貸借の場合、期間の上限はありません。しかし「1年未満」の期間を定めた場合は、借主に不利になるため「期間の定めのない契約」として扱われます。
• 借家権の対抗要件：「建物の引渡し（鍵をもらって住むこと）」があれば、登記がなくても第三者に対抗できます。

3. 実際の出題のされ方

宅建試験では、借地（土地）・借家（建物）ともに頻出で、得点源にしやすい分野です。

借地においては、「地代等増減請求権（地代が不相当になった場合に増減を請求する権利）」について、「増額しない特約（借主に有利なので有効）」と「減額しない特約（借主に不利なので無効）」の違いが定番です。
借家においては、「造作買取請求権（借主が取り付けたエアコンなどを退去時に買い取らせる権利）」について、「買い取らない旨の特約」が有効である（これだけは借主に不利でも特約が有効）という例外ルールが頻出のひっかけポイントです。

4. 間違えやすいところ

正当事由（更新の拒絶）
貸主の方から「契約を更新しない（出ていってくれ）」と主張するためには、単なる期間満了だけでは足りず「正当事由」が必要です。ただし、正当事由にたどり着くまでの手続が借地と借家で違う点に注意してください。

• 借家：期間満了の1年前から6か月前までの間に更新拒絶の通知をしなければ、契約は法定更新されてしまいます（借地借家法26条1項）。この通知に正当事由が必要です（同28条）。
• 借地：あらかじめ通知しておく必要はありません。借地権者が更新を請求したとき、または期間満了後も土地の使用を続けているときに、貸主が遅滞なく異議を述べることで更新を阻止します（同5条1項・2項）。この異議に正当事由が必要です（同6条）。

正当事由は、双方が土地・建物を必要とする事情、これまでの経過、利用状況などを総合して判断され、立退料（財産上の給付）の申出はその判断を補強する考慮要素の1つにすぎません。立退料さえ払えば必ず明け渡させられるわけでも、立退料がなければ絶対に認められないわけでもない点に注意してください。貸主からの解約は全体として非常に困難に設定されています。

定期借地権と定期建物賃貸借
契約の更新がなく、期間満了で確実に契約が終了する特別な契約形態です。

• 定期借地権（一般）：存続期間は「50年以上」、契約は「書面（公正証書でなくてもよい）」で行う。
• 定期建物賃貸借：存続期間の制限はなし（1年未満でも可）、契約は「書面（公正証書等）」で行い、さらに契約書とは別に「更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面」を交付して事前説明をしなければならない。