平成25年度 宅地建物取引主任者資格試験 問11

正解の根拠

定期建物賃貸借契約において、賃料の改定に関する特約がある場合は、借地借家法第32条（借賃増減請求権）の規定は適用されません（借地借家法第38条第7項）。
したがって、経済事情の変動によって賃料が不相当となった場合でも、特約の定めに従うこととなり、BはAに対して同法に基づく賃料の減額請求をすることはできません。よって、選択肢4が正しい記述となります。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り）
  民法上、無断転貸は賃貸借契約の解除事由となりますが、判例により、賃借人の行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には、解除権は発生しないとされています。したがって、「転貸の事情のいかんにかかわらず」解除できるとする本肢の記述は誤りです。
• 選択肢2（誤り）
  賃借人（B）の債務不履行を理由に賃貸借契約が解除され終了した場合、賃貸人（A）の承諾を得た適法な転貸借であっても、原賃貸借契約の終了に伴い転貸借契約も終了します。賃貸人（A）は転借人（C）に対して賃貸借契約の終了を対抗でき、建物の明渡しを請求することができます（判例）。
• 選択肢3（誤り）
  原賃貸借契約が期間満了により終了する場合、賃貸人（A）は転借人（C）に対して明渡しを請求することができます（定期建物賃貸借における所定の通知期間等を満たしている前提）。転貸借における転貸人（B）と転借人（C）の間の解約申入れに正当事由が必要かどうかは、賃貸人（A）からの明渡し請求を妨げる理由にはなりません。
• 選択肢4（正しい）
  正解の根拠で述べた通り、定期建物賃貸借においては賃料改定に関する特約が優先されるため、減額請求はできません。