平成23年度 宅地建物取引主任者資格試験 問12
Aが所有する甲建物をBに対して賃貸する場合の賃貸借契約の条項に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
解答・解説
正解: 2. AB間で公正証書等の書面によって借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約を契約期間を2年として締結する場合、契約の更新がなく期間満了により終了することを書面を交付してあらかじめBに説明すれば、期間満了前にAがBに改めて通知しなくても契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。
正解の根拠
選択肢2が誤っているため、本問の正解となります。
定期建物賃貸借契約において、契約期間が1年以上の場合、賃貸人は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間（通知期間）に、賃借人に対して期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければなりません（借地借家法第38条第6項）。
この通知を不要とする特約は、賃借人に不利な特約として無効となります。契約締結時に書面で説明を行っていたとしても、期間満了前の通知義務を免除することはできません。
各選択肢の解説
- 選択肢1: 正しい。造作買取請求権に関する規定（借地借家法第33条）は任意規定です。そのため、定期建物賃貸借契約であるかどうかにかかわらず、当事者間の合意によって賃借人の造作買取請求権をあらかじめ放棄する特約は有効に定めることができます（借地借家法第37条）。
- 選択肢2: 誤り。上記の通り、期間が1年以上の定期建物賃貸借契約では、賃貸人からの終了通知が必須であり、これを不要とする特約は無効です。
- 選択肢3: 正しい。法令などによって将来建物を取り壊すことが明らかである場合、取り壊し事由を記載した書面によって契約を締結することで、建物取り壊し時に契約が更新されることなく終了する旨の特約（取壊し予定建物の賃貸借）を有効に定めることができます（借地借家法第39条）。
- 選択肢4: 正しい。一時使用目的の建物の賃貸借契約には借地借家法の適用がなく、民法が適用されます。民法上、期間の定めがある賃貸借契約においては、あらかじめ中途解約権を留保（特約として設定）していなければ、原則として期間内に一方的に中途解約することはできません（民法第618条）。