宅建 平成20年度 問 13
権利関係借地借家法借地権の存続期間・更新・対抗力賃貸借(民法)
Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
解答・解説
正解: 4. AB間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Bが賃借権の登記をしないままAが甲土地をDに売却してしまえばBはDに対して賃借権に対抗できないのに対し、AC間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Cが甲土地上にC所有の登記を行った建物を有していれば、Aが甲土地をDに売却してもCはDに対して賃借権に対抗できる。
この問題は、土地の賃貸借契約において、借地借家法が適用されるか否かが問われています。
AB間の契約は駐車場用地としての賃貸借であり、建物所有を目的としないため民法が適用されます。
一方、AC間の契約は建物所有を目的としているため、借地借家法が適用されます。
各選択肢の解説
選択肢1（誤り）
- AB間（民法）: 賃貸借の存続期間は最長で50年です（民法604条1項）。60年で合意しても50年に短縮されます。
- AC間（借地借家法）: 借地権の存続期間は原則として30年ですが、契約でこれより長い期間を定めたときはその期間となります（借地借家法3条）。上限はありません。したがって、上限が50年であるというのは誤りです。
選択肢2（誤り）
- AB間（民法）: 期間満了後もBが土地の使用を継続し、Aがこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更新したものと推定されます（法定更新、民法619条1項）。したがって「推定されることはない」は誤りです。
- AC間（借地借家法）: 期間満了後にCが土地の使用を継続し、建物が存在する場合には、Aが遅滞なく異議（正当事由が必要）を述べない限り、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされます（法定更新、借地借家法5条2項）。後半部分は正しいですが、前半部分が誤りのため選択肢全体としては誤りとなります。
選択肢3（誤り）
- AB間（民法）: 期間の定めがない場合、各当事者はいつでも解約の申入れをすることができます（民法617条1項）。「契約開始から1年が経過すれば」という制限はありません（解約申入れから1年の経過によって契約は終了します）。
- AC間（借地借家法）: 借地権の存続期間を定めなかった場合、期間は一律に30年となります（借地借家法3条）。したがって、期間の定めがない状態でのいつでも解約申入れという規定の適用はありません。
選択肢4（正しい）
したがって、正しい記述は選択肢4となります。