宅建 契約の成立・解除 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

契約が成立した後、一方が約束を破った（債務不履行）場合などに、契約を白紙に戻すことを「解除」といいます。本分野では、解除するための要件（催告が必要か不要か）や解除後の原状回復義務、および、債務不履行がなくても相手方が履行に着手するまでは理由なしで契約をキャンセルできる「手付解除」のルールを学びます。

2. 学習のポイント

• 催告解除と無催告解除：相手が約束を破ったからといって、いきなり契約を解除できるわけではありません。原則として「相当の期間を定めて催告（早くやってくれと請求）」し、それでもやらない場合に初めて解除できます（催告解除）。ただし、履行不能（家が燃えて引き渡せない等）のように、催告しても無駄な場合は、催告なしで直ちに解除できます（無催告解除）。
• 手付解除のルール：売買契約を結ぶ際に「手付金」を交付した場合、買主は「手付金を放棄」し、売主は「手付金の倍額を現実に提供」することで、理由を問わず契約を解除できます。ただし、相手方が「契約の履行に着手」した後は、この手付解除はできなくなります。
• 解除と第三者：AがBに家を売り、Bが代金を払わないのでAが契約を解除したとします。しかし、解除する前にBがCに家を転売していた場合、AはCから家を取り戻せるでしょうか？この場合、Cが「登記を備えていれば」Cの勝ち、「登記がなければ」Aの勝ちとなります（解除前の第三者は登記の有無で勝敗が決まります）。

3. 実際の出題のされ方

宅建試験では、「手付」に関する問題が毎年のように単独で出題されるほか、「債務不履行による解除」が他のテーマ（物権変動や売買）と絡めて出題されます。

特に手付解除については、「売主が契約の履行に着手した場合、買主は手付解除できるか？」という問題が頻出です。手付解除をブロックできるのは「相手方」が履行に着手した時です。自分がどれだけ準備を進めていても、相手方がまだ準備をしていなければ、自分から手付解除することは可能です。

4. 間違えやすいところ

債務不履行が「軽微」な場合の解除
2020年の民法改正により、債務不履行が「その契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるとき」は、契約を解除することができない旨が明文化されました。

手付解除と損害賠償請求
手付解除（買主の手付放棄や売主の倍額償還）を行った場合、それに伴って「別途損害賠償を請求すること」はできません。手付金そのものがキャンセルの対価としての役割を果たしているからです。一方、債務不履行を理由とする解除の場合は、解除とともに損害賠償を請求することが可能です。