平成6年度 宅地建物取引主任者資格試験 問6

本問は、手付、契約の解除、および違約金（損害賠償額の予定）に関する民法および判例の知識を問う問題です。

誤っている記述は選択肢4です。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）
  「ローンが某日までに成立しないとき契約は解除される」という条項は、解除条件（または失効約款）に該当します。この条件が成就（ローンが不成立）した場合、契約は当然に効力を失います。したがって、Aが解除の意思表示をしなくても契約は失効します。

• 選択肢2（正しい）
  手付による解除（手付解除）は、相手方が履行に着手するまで行うことができます。A自身が中間金を支払い自ら履行に着手していたとしても、相手方であるBが履行に着手していなければ、Aは手付を放棄して契約を解除することができます。この場合、契約は初めからなかったことになり原状回復義務が生じるため、Aは支払済の中間金の返還を求めることができます。

• 選択肢3（正しい）
  Aの債務不履行により契約が解除された場合、Aは違約金の約定に基づきBに違約金を支払う義務を負います。一方で、手付金は契約解除に伴う原状回復義務により返還されるべき性質のものです。実務上は違約金等の精算において相殺されることが多いですが、法理論上は手付の返還を求めることができます。

• 選択肢4（誤り）
  違約金の定めは、特段の合意がない限り損害賠償額の予定と推定されます。損害賠償額の予定がなされている場合、実際の損害が予定額より少なくても（あるいは多くても）、当事者は予定された額の損害賠償を請求・支払うことになります。また、裁判所であっても原則としてその額を増減することはできません。したがって、実際の損害額が違約金より少ないことを立証して減額を求めることはできません。