平成8年度宅地建物取引主任者資格試験問9

権利関係契約の成立・解除

この問題は1996年度(H8)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

本ページの問題文・選択肢は、原本の体裁を Web 表示用に正規化しています（改行・記号・表組みの調整）。設問の趣旨および正解に影響する変更は加えていません。

〔問 9〕

Aが、B所有の建物を代金8,000万円で買い受け、即日3,000万円を支払った場合で、残金は3ヵ月後所有権移転登記及び引渡しと引換えに支払う旨の約定があるときに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Aは、履行期前でも、Bに残金を提供して建物の所有権移転登記及び引渡しを請求し、Bがこれに応じない場合、売買契約を解除することができる。

2. Bが、履行期に建物の所有権移転登記はしたが、引渡しをしない場合、特別の合意がない限り、Aは、少なくとも残金の半額2,500万円を支払わなければならない。

3. Bが、Aの代金支払いの受領を拒否してはいないが、履行期になっても建物の所有権移転登記及び引渡しをしない場合、Aは、Bに催告するだけで売買契約を解除することができる。

4. Aが、履行期に残金を提供し、相当の期間を定めて建物の引渡しを請求したにもかかわらず、Bが建物の引渡しをしないので、AがCの建物を賃借せざるを得なかった場合、Aは、売買契約の解除のほかに、損害賠償をBに請求することができる。

解答・解説を読む

正解: 選択肢4

正解は 4 です。

本問は、売買契約における 同時履行の抗弁権 や 債務不履行に基づく契約解除および損害賠償 についての理解を問う問題です。売主Bの「所有権移転登記および引渡しの義務」と、買主Aの「残金支払義務」は、特約がない限り 同時履行の関係 に立ちます。

各選択肢の解説

選択肢1：誤り
引渡しの時期について「3ヵ月後」と定められているため、売主Bには 期限の利益 があります。買主Aが履行期前に残金を提供して引渡しを求めても、Bは履行期が到来するまでこれに応じる義務はありません。したがって、Bの対応は債務不履行（履行遅滞）には当たらず、Aは契約を解除することはできません。
選択肢2：誤り
Bは所有権移転登記の義務と建物の引渡し義務の両方を負っており、両方が完了して初めて完全な履行の提供となります。引渡しをしていない以上、Aは 同時履行の抗弁権 を主張して、残金5,000万円 全額の支払いを拒絶 することができます。半額（2,500万円）を支払わなければならないというルールはありません。
選択肢3：誤り
双務契約において、相手方を履行遅滞に陥らせて契約を解除するためには、単に催告するだけでは足りません。相手方の同時履行の抗弁権を奪うため、自己の債務の履行の提供（この場合はAからの残金の提供）をした上で催告する必要があります。したがって、「催告するだけで」とする本肢は誤りです。
選択肢4：正しい
民法の規定（第545条第4項）により、契約の解除の行使は 損害賠償の請求を妨げない とされています。Aは履行の提供および相当期間を定めた催告を行っており適法に契約を解除できる要件を満たしています。これに加えて、Bの債務不履行によって生じた損害（Cの建物を賃借した費用など）について、損害賠償を請求することが可能です。