平成19年度宅地建物取引主任者資格試験 問10

正解は 4 です。

本問は、売買契約における建物の滅失（危険負担や債務不履行など）に関する民法の規定と特約の効力について問う問題です。危険負担の規定は 任意規定 であるため、当事者間の特約が優先される点がポイントです。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り）
  契約締結前の時点で目的物が滅失していた場合（原始的不能）、現行民法では契約自体は有効に成立しますが、Aの引渡し債務は履行不能となります。この場合、買主Bは履行を拒絶することや契約を解除することができますが、両者の債務が契約成立と同時に当然に「消滅」するわけではありません（※旧民法下では原始的不能により契約自体が「無効」と解されていたため、その観点から見ても誤りとなります）。

• 選択肢2（誤り）
  契約成立後に売主Aの責めに帰すべき事由によって建物が滅失した場合、Aの 債務不履行（履行不能） となります。この場合、買主Bは契約を 解除 することや 損害賠償請求 をすることができますが、債務不履行があったからといって、有効に成立した契約が自動的に「無効」になるわけではありません。

• 選択肢3（誤り）
  買主であるBの責めに帰すべき事由によって建物が滅失した場合、Aの引渡し債務は履行不能となりますが、AはBに対して反対給付である代金の支払いを請求することができます（民法第536条第2項）。したがって、Bの代金支払債務は消滅しません。

• 選択肢4（正しい）
  危険負担に関する民法の規定は 任意規定 であるため、当事者間でこれと異なる特約を設けることは有効です。「自然災害による建物滅失の危険は売主が負担する」との特約がある場合、不可抗力（自然災害）で建物が滅失すると、Aの引渡し債務が履行不能となるとともに、特約に従って買主Bの代金支払債務も消滅します。