平成21年度宅地建物取引主任者資格試験問8

この問題は2009年度(H21)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

本ページの問題文・選択肢は、原本の体裁を Web 表示用に正規化しています（改行・記号・表組みの調整）。設問の趣旨および正解に影響する変更は加えていません。

売主Ａは、買主Ｂとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の３分の２の支払と引換えに所有権移転登記手続と引渡しを行った。その後、Ｂが残代金を支払わないので、Ａは適法に甲土地の売買契約を解除した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. Ａの解除前に、ＢがＣに甲土地を売却し、ＢからＣに対する所有権移転登記がなされているときは、ＢのＡに対する代金債務につき不履行があることをＣが知っていた場合においても、Ａは解除に基づく甲土地の所有権をＣに対して主張できない。

2. Ｂは、甲土地を現状有姿の状態でＡに返還し、かつ、移転登記を抹消すれば、引渡しを受けていた間に甲土地を貸駐車場として収益を上げていたときでも、Ａに対してその利益を償還すべき義務はない。

3. Ｂは、自らの債務不履行で解除されたので、Ｂの原状回復義務を先に履行しなければならず、Ａの受領済み代金返還義務との同時履行の抗弁権を主張することはできない。

4. Ａは、Ｂが契約解除後遅滞なく原状回復義務を履行すれば、契約締結後原状回復義務履行時までの間に甲土地の価格が下落して損害を被った場合でも、Ｂに対して損害賠償を請求することはできない。

解答・解説を読む

正解: 選択肢1

正解は 1 です。

民法545条1項ただし書では、解除によって「第三者の権利を害することはできない」と規定されています。

判例によれば、ここで保護される第三者として認められるには、解除前に権利を取得し、かつ対抗要件(不動産の場合は登記)を備えている必要があります。

また、この第三者は、債務不履行の事実についての善意・悪意(知っていたかどうか)を問わず保護されると解されています。

本肢において、ＣはＡの契約解除前に甲土地を買い受け、所有権移転登記を備えているため、ＡはＣに対して解除に基づく所有権を主張することができません。

1: 正しい。解除前の第三者Ｃはすでに登記を備えているため、Ｂの債務不履行について悪意であっても保護されます。
2: 誤り。契約解除に伴う原状回復義務において、目的物の返還義務者は、返還までの間に目的物から生じた果実や使用利益(貸駐車場の収益など)も相手方に返還する義務を負います。
3: 誤り。契約解除による当事者双方の原状回復義務は、同時履行の関係に立ちます(民法546条、533条)。債務不履行の原因を作った当事者(Ｂ)であっても、同時履行の抗弁権を主張することができます。
4: 誤り。契約の解除は、損害賠償の請求を妨げません(民法545条4項)。したがって、Ａは甲土地の価格下落による損害について、要件を満たせばＢに損害賠償を請求することができます。