宅建 売買 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

不動産などの物を売り買いする契約が「売買」です。本分野では、引き渡された家が雨漏りしていたり、面積が足りなかったりといった「契約内容に適合しない」トラブルが発生した場合に、売主がどのような責任を負うのか（契約不適合責任）について学びます。

2. 学習のポイント

2020年の民法改正で「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」という名称に変わり、ルールも大きく変わりました。引き渡された目的物が「種類、品質または数量に関して契約の内容と適合しない」場合、買主は以下の4つの権利を行使できます。

1. 追完請求（ついかんせいきゅう）：目的物を修理してくれ（修補）、代わりのまともな物をくれ（代替物引渡し）と要求する権利。
2. 代金減額請求：修理などを要求（催告）したのに売主が直してくれない場合に、その分だけ代金を安くしてくれと要求する権利。
3. 契約の解除：契約自体をなかったことにする権利。改正後は債務不履行の一般ルールによるため、原則として追完の催告をしたうえで、不履行が「軽微」でなければ解除できます（催告解除）。契約の目的を達せられないような重大な不適合であれば、催告なしで直ちに解除できます（無催告解除）。「目的達成不能でなければ解除できない」という旧法の整理のままにしないよう注意してください（民法564条・541条・542条）。
4. 損害賠償請求：不適合によって生じた損害の賠償を求める権利。売主に帰責事由（債務者の責めに帰すべき事由。おおむね故意・過失にあたるもの）がない場合は請求できません（民法415条1項ただし書・564条）。

3. 実際の出題のされ方

売買（契約不適合責任）は頻出の重要テーマです。「期間制限」のルールが非常によく狙われます。

買主がこれらの権利を行使するためには、原則として「不適合を知った時から1年以内に売主に通知」しなければなりません。ただし、この「1年以内の通知」が必要なのは「種類・品質」の不適合（例：雨漏り、シロアリなど）の場合のみです。「数量・権利」の不適合（例：面積が足りない、他人の土地が混ざっていた）の場合は、1年以内の通知は不要で、通常の消滅時効（知ってから5年など）にかかるまで権利を行使できます。

4. 間違えやすいところ

代金減額請求の手順
買主はいきなり「代金を安くしろ」と請求することはできません。原則として、まずは「追完請求（直してくれ）」をして、相当の期間を定めても直してくれない場合に、初めて代金減額請求をすることができます。

売主が悪意だった場合の期間制限の例外
引渡しの時点で、売主自身が「実はこの家、雨漏りするんだよな」と知っていた（悪意）または重大な過失によって知らなかった場合、買主を保護するため「知ってから1年以内の通知」という期間制限のルールは適用されなくなります（買主は1年を過ぎてから通知しても権利を行使できます）。

宅建業法との違い
民法の契約不適合責任は、当事者間で「特約（売主は一切責任を負わない等）」を結べば、その特約は有効となります。ただし、売主が不適合を知りながら買主に告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れません（民法572条）。

さらに、売主が宅建業者で買主が宅建業者でない場合には、宅建業法の「自ら売主の8種制限」が適用されます（買主が消費者かどうかではなく、宅建業者かどうかで決まります）。この場合、民法の原則より買主に不利な特約は無効ですが、「不適合を通知すべき期間を引渡しの日から2年以上とする特約」だけは例外的に有効です（宅建業法40条・78条2項）。業法と民法のミックス問題で出題されます。