平成4年度 宅地建物取引主任者資格試験 問5

正解の根拠

本問は、瑕疵担保責任（現・契約不適合責任）の免責特約の効力と、責任を追及できる期間に関する問題です。

1. 担保責任を負わない旨の特約の制限
   民法では、売主が瑕疵担保責任を負わない旨の特約を結んだ場合であっても、売主が知りながら買主に告げなかった事実については、その責任を免れることができないと規定されています。本件において、売主Bは土地建物にある隠れた瑕疵の存在を知っていたため、免責特約の効力は否定され、責任を負うことになります。

2. 契約解除の期間制限
   隠れた瑕疵が存在し、それにより契約をした目的を達成することができない場合、買主は契約の解除をすることができます。出題当時の民法では、この解除権は、買主が瑕疵の存在を知った時から1年以内に行使しなければなりませんでした。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り）
  売主Bは瑕疵の存在を知っていたため、免責特約があったとしても責任を免れません。したがって、買主Aは契約の解除をすることが可能です。

• 選択肢2（正しい）
  免責特約は適用されず、買主Aは瑕疵の存在を知った時から1年間、売主Bに対して契約の解除をすることができます。

• 選択肢3（誤り）
  出題当時の民法では、解除権を行使できる期間は、瑕疵の存在を知った時から「1年間」でした。「2年間」としている点で誤りです。

• 選択肢4（誤り）
  出題当時の民法では、解除権を行使できる期間の起算点は「土地建物の引渡しを受けたとき」ではなく、「瑕疵の存在を知ったとき」でした。また、期間も「2年間」ではなく「1年間」であったため誤りです。

現行法での扱い(2026年4月1日時点)

出題当時は、売主が知りながら告げなかった瑕疵による契約解除は、瑕疵を知った時から1年以内に限定されていました。2020年4月1日施行の民法改正により、売主が引渡しの時に不適合を知っていた場合は「知った時から1年以内の通知」の制限がなくなりました。そのため、期間の解釈によっては選択肢3と選択肢4も正しいと読める余地があり、現行法では正解が複数になる可能性があります。