平成4年度 宅地建物取引主任者資格試験 問7

本問は、不動産売買契約における手付に関する民法の規定および判例の理解を問う問題です。正解は選択肢3です。

手付による契約解除（解約手付）は、当事者の一方が契約の履行に着手するまでであれば、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供することによって、契約を解除できる制度です（民法第557条1項）。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り）
  民法上、手付は原則として解約手付と推定されますが、当事者間で「違約手付」とするなどの別段の定め（特約）をした場合は、それに従います。宅地建物取引業者の「媒介」による契約であっても、当事者間の合意に基づく特約は有効です（宅建業者が「自ら売主」となる場合には買主に不利な特約が制限される規定がありますが、本肢は「媒介」であるため適用されません）。

• 選択肢2（誤り）
  手付契約は金銭等の交付によって効力を生じる要物契約であり、売買契約（主たる契約）に付随して行われますが、必ずしも売買契約と同時に締結しなければ効力を生じないわけではありません。事後的に手付契約を締結することも可能です。

• 選択肢3（正しい）
  手付解除が制限される「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」という規定は、相手方が履行に着手したことによる不測の損害を防ぐ趣旨です（最高裁判例）。したがって、買主自身が中間金を支払い履行に着手していたとしても、相手方である売主が履行に着手していなければ、買主は手付を放棄して契約を解除することができます。

• 選択肢4（誤り）
  売主の責めに帰すべき事由により履行不能（債務不履行）となった場合、買主は契約解除および損害賠償請求が可能です。このときの損害賠償額は、損害賠償額の予定などの別段の定めがない限り、実際に生じた損害額となります。債務不履行に基づく損害賠償額が、当然に手付の倍額となるわけではありません。