平成11年度 宅地建物取引主任者資格試験 問14

建物の賃貸借契約に関する借地借家法の規定および判例の理解を問う問題です。正解は 選択肢1 です。合否を分ける重要な知識が含まれているため、各選択肢の根拠を正確に押さえることが大切です。反復学習を通じて、原則と例外を明確に整理しておきましょう。また、類似の問題に出題された際にも自信を持って解答できるよう、関連する判例の結論も合わせて覚えておくことをお勧めします。最後に、問題を解く際は、誰が誰に対してどのような権利を主張しているのか、当事者間の関係を図式化して考えると理解が深まります。引き続き、基本事項の定着に努めてください。応援しています。頑張りましょう。引き続き学習を進めていきましょう。

正解の根拠（選択肢1）

借地借家法において、賃借人の 造作買取請求権（第33条）に関する規定は強行規定ではありません。同法第37条において、無効となる特約の列挙から造作買取請求権の排除は意図的に外されています。したがって、「賃貸借の終了時に造作の買取りを請求しない」とする、賃借人に不利な特約も 有効 となります。

各選択肢の解説

• 選択肢1：正しい
  前述の通り、造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約は有効に成立します。

• 選択肢2：誤り
  借地借家法第36条により、事実上の夫婦または養親子関係にあった同居者が賃借人の地位を承継するのは、賃借人が 相続人なし に死亡した場合に限られます。本肢のように 相続人がいる場合 は、相続人が当然に賃借権を相続するため、事実上の配偶者は承継しません。

• 選択肢3：誤り
  借地借家法第39条に定める「取壊し予定の建物の賃貸借」において、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨の特約は、書面 で行う必要があります。しかし、公正証書 によらなければならないという限定はありません。

• 選択肢4：誤り
  判例によれば、賃貸借契約が存続している状態で賃貸建物が譲渡され、賃貸人としての地位が新所有者（D）に移転した場合、旧賃貸人（A）に差し入れられていた 敷金に関する権利義務（敷金返還債務）は、未払賃料等を控除した残額について、当然に新所有者（D）に承継される とされています。この際、賃借人や新所有者の個別の承諾は不要です。