平成6年度宅地建物取引主任者資格試験問11

権利関係借地借家法借地権の存続期間・更新・対抗力

この問題は1994年度(H6)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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AがBの土地を賃借して建てた建物の所有権が, Cに移転した。Bは, Cが使用しても何ら支障がないにかかわらず, 賃借権の譲渡を承諾しない。この場合, 借地借家法の規定及び判例によれば, 次の記述のうち正しいものはどれか。

1. Cの建物の取得が売買によるものであるときは, Cは, 当該建物の所有権移転登記をすれば, 裁判所に対して, Bの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。

2. Cの建物の取得が競売によるものであるときは, Cは, 競売代金支払い後2月以内に限り, 裁判所に対して, Bの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。

3. Bが賃借権の譲渡を承諾しないときは, Cは, Bに対して, 借地権の価額に建物の価額を加算した金額で, 建物の買取りを請求することができる。

4. CがBに対して買取請求権を行使した場合, Cは, その建物を使用していても, Bが買取代金を支払うまで建物の引渡しを拒むことができ, その間の地代相当額を不当利得として返還する必要はない。

解答・解説を読む

正解: 選択肢2

本問は、借地上の建物が第三者に譲渡された場合における、借地権の譲渡の承諾に代わる許可や建物買取請求権に関する借地借家法の規定と判例の理解を問う問題です。

正解は 選択肢2 です。

各選択肢の解説

1. 誤り
借地権者（本問ではA）が借地上の建物を第三者（C）に譲渡しようとする場合において、地主（B）が借地権の譲渡を承諾しないときは、借地権者（A）からの申立てにより、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができます（借地借家法第19条第1項）。建物を譲り受けた第三者（C）から申し立てることはできないため、本記述は誤りです。
2. 正しい
第三者（C）が競売または公売によって借地上の建物を取得した場合において、地主（B）が借地権の譲渡を承諾しないときは、特例として第三者（C）からの申立てにより、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができます（借地借家法第20条第1項）。この申立ては、買受代金の支払い後2ヶ月以内に行う必要があります。
3. 誤り
地主（B）が借地権の譲渡を承諾しない場合、建物を取得した第三者（C）は、地主（B）に対して建物を時価で買い取るよう請求することができます（建物買取請求権、借地借家法第14条）。このとき買い取るべき対象は建物および附属物の時価であり、これに借地権の価格を加算することはできないとするのが判例の立場です。
4. 誤り
第三者（C）が建物買取請求権を行使した場合、Cは地主（B）からの買取代金の支払いがあるまで、建物の引渡し（および敷地の明渡し）を拒むこと（同時履行の抗弁権）ができます。しかし、引渡しを拒んでその土地を利用し続ける間は、実質的に他人の土地を使用していることになるため、その間の地代相当額は不当利得として地主（B）に返還しなければなりません（判例）。