令和6年度宅地建物取引士資格試験問12

この問題は2024年度(R6)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

本ページの問題文・選択肢は、原本の体裁を Web 表示用に正規化しています（改行・記号・表組みの調整）。設問の趣旨および正解に影響する変更は加えていません。

賃貸人Aと賃借人Bとが、居住目的で期間を3年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「契約①」という。）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（以下この問において「契約②」という。）を締結した場合とに関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Bが建物の引渡しを受けた後にAが建物をCに売却して建物所有者がCに変わった場合、Bは、契約①の場合ではCに対して賃借人であることを主張できるが、契約②の場合ではCに対して賃借人であることを主張できない。

2. 契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を契約において定めていても、契約期間中に賃料が不相当になったと考えるに至ったBは、契約①の場合も契約②の場合も、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求をすることができる。

3. Bが契約期間中に相続人なしで死亡した場合において、婚姻はしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Dがあるときは、契約①の場合も契約②の場合も、Aに反対の意思表示をしないDは、建物の賃貸借契約に関し、Bの権利義務を承継する。

4. 契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Aに正当な理由がない限り、Aは契約の更新を拒絶することができなくなる。

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

正解は 選択肢3 です。

本問は、借地借家法における定期建物賃貸借契約（契約①）と普通建物賃貸借契約（契約②）の違いや共通点に関する理解を問う問題です。居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合、事実上の配偶者（内縁関係の同居者）が賃借権を承継する規定（借地借家法第36条）は、契約①および契約②のいずれにも適用されます。

各選択肢の解説

選択肢1：誤り
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対しても、その効力を生じます（借地借家法第31条第1項）。この対抗要件は、定期建物賃貸借契約（契約①）でも普通建物賃貸借契約（契約②）でも同様に適用されます。したがって、契約②の場合でもBはCに対して賃借人であることを主張できます。
選択肢2：誤り
借地借家法第32条に基づく賃料増減額請求権について、普通建物賃貸借契約（契約②）では、賃料を減額しない旨の特約は借地借家法第32条第1項の強行規定に反し無効となるため、Bは減額請求が可能です。しかし、定期建物賃貸借契約（契約①）では、借賃の改定に係る特約がある場合には、第32条の規定は適用されません（借地借家法第38条第7項）。したがって、契約①において賃料を改定しない特約がある場合、Bは賃料減額請求をすることができません。
選択肢3：正しい
居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦と同様の関係にあった同居者があるときは、その者は、建物の賃借人の権利義務を承継します（借地借家法第36条第1項）。この規定は、定期建物賃貸借契約（契約①）と普通建物賃貸借契約（契約②）の双方に適用されます。
選択肢4：誤り
定期建物賃貸借契約（契約①）において更新がないことを定めるには、「公正証書による等書面によって契約をするときに限り」と規定されており（借地借家法第38条第1項）、公正証書に限定されているわけではありません。また、普通建物賃貸借契約（契約②）において賃貸人が更新を拒絶するための正当事由（同法第28条）は、契約が書面であるか否かにかかわらず必要とされます。