平成18年度 宅地建物取引主任者資格試験 問13

本問は、借地借家法および民法における土地・建物の賃貸借契約に関する知識を問う問題です。誤っている選択肢を見つける問題であるため、正解は選択肢1となります。

正解の根拠

選択肢1の前半部分は、Bが建物を所有して小売業を行う目的であるため借地借家法が適用されます。同法において借地権の存続期間は原則30年ですが、30年より長い期間を定めた場合はその期間となります（借地借家法3条）。したがって35年とする定めは有効です。
一方で後半部分について、建物を建築せず駐車場用地として利用する場合は、借地借家法の適用はなく民法が適用されます。民法上の賃貸借の存続期間は最長50年とされており（民法604条1項）、存続期間を35年と定めることは有効です。「期間は定めなかったものとみなされる」という記述は誤りとなります。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り）
  上記の通り、駐車場用地としての利用（民法適用）において存続期間を35年とする定めは有効であり、期間を定めなかったものとはみなされません。

• 選択肢2（正しい）
  前半：一時使用目的の借地権には、借地借家法の存続期間や更新に関する規定は適用されないため（借地借家法25条）、更新しない特約は有効です。
  後半：居住用賃貸マンション目的の場合、事業用定期借地権は設定できず（借地借家法23条）、また15年という期間は一般定期借地権（50年以上）の要件も満たしません。したがって通常の借地権となり、借地人に不利な更新しない特約は無効となります（同法9条）。

• 選択肢3（正しい）
  前半（土地の賃貸借）：小売業（事業用）目的で存続期間を10年以上50年未満（本問は20年）とする場合、公正証書によって事業用定期借地権を設定することで、更新させずに終了させることができます（借地借家法23条2項）。
  後半（建物の賃貸借）：公正証書等の書面によって定期建物賃貸借契約を締結することで、期間満了により更新させずに契約を終了させることができます（同法38条1項）。

• 選択肢4（正しい）
  借地権の対抗要件は、借地権自体の登記（民法605条）または借地上の建物の登記（借地借家法10条1項）です。契約が公正証書でなされていても、それだけで第三者に対抗することはできません。したがって、Bが対抗要件を備えていなければ、新たな所有者Cに賃借権を対抗できない場合があります。