令和2年度 宅地建物取引士資格試験 問11
この問題は2020(R2)10月に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。
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A所有の甲土地につき、令和2年7月1日にBとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
解答・解説を読む
正解: 選択肢4
本問は、借地借家法における借地権の対抗要件、地代増減請求権、建物買取請求権、借地契約の更新期間に関する理解を問う問題です。正解は 4 です。
正解の根拠
借地借家法第4条では、借地契約の最初の更新における存続期間は20年と定められています。当事者がこれより長い期間を定めた場合はその期間となりますが、20年より短い期間を定めた場合は、強行規定（借地借家法第9条）により借地権者に不利な特約として無効となり、存続期間は20年となります。したがって、更新後の存続期間を15年と定めても20年となります。
各選択肢の解説
- 誤り
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、第三者に対抗することができます（借地借家法第10条第1項）。本肢のように「甲土地の引渡し」を受けているだけでは対抗要件を満たさず、Cに対して借地権を主張することはできません。 - 誤り
地代等が不相当となったときは、将来に向かって増減を請求することができます（借地借家法第11条第1項）。「一定期間は借賃の増額を行わない」旨の特約は有効ですが、「借賃の減額を行わない」旨の特約は借地権者に不利であるため無効となります（同法第9条）。したがって、当該期間中であっても、BからAに対しては借賃の減額を請求することができます。 - 誤り
建物買取請求権（借地借家法第13条第1項）は、期間満了によって借地権が消滅した場合に認められる権利です。判例により、借地人の債務不履行による契約解除の場合には、建物買取請求権は発生しないとされています。そのため、本肢の特約は確認的な意味を持つにすぎず、無効とはなりません。 - 正しい
正解の根拠で述べた通り、最初の更新において存続期間を15年と定めても、強行規定により20年となります。