令和2年度 宅地建物取引士資格試験 問25

本問は不動産鑑定評価基準に関する総合的な理解を問う問題です。
誤っている記述は選択肢4です。

正解の根拠

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格（積算価格）を求める手法です。
対象不動産が建物やその敷地である場合だけでなく、土地のみである場合（造成地や埋立地など）であっても、再調達原価の把握および減価修正を適切に行うことができるときには、原価法を適用することができます。したがって、「対象不動産が土地のみである場合には、この手法を適用することはできない」とする選択肢4は誤りとなります。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）
  不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（最有効使用）を前提とした価格を標準として形成されます。しかし、現実の使用方法が必ずしも最有効使用であるとは限らず、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意する必要があります。

• 選択肢2（正しい）
  対象建築物に関する工事が完了していない場合（未竣工建物）であっても、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うこと（未竣工建物等鑑定評価）が認められています。

• 選択肢3（正しい）

特殊価格とは、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物など、一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合などに求められます。

• 選択肢4（誤り・正解）
  前述の通り、原価法は再調達原価の把握及び減価修正が適切に行えるのであれば、土地のみの場合であっても適用可能です。