平成28年度宅地建物取引士資格試験問25

この問題は2016年度(H28)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

1. 不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、市場性を有しない不動産については、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合がある。

2. 同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存在する圏域をいうが、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によって、その地域的範囲は狭められる場合もあれば、広域的に形成される場合もある。

3. 鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる取引事例等については、取引等の事情が正常なものと認められるものから選択すべきであり、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する事例を用いてはならない。

4. 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるが、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるため、この手法の適用は避けるべきである。

解答・解説を読む

正解: 選択肢2

本問の正解は 選択肢2 です。不動産鑑定評価基準における「同一需給圏」の定義と、その範囲の特性について正しく記述されています。

選択肢1：誤り
不動産の鑑定評価によって求める価格は基本的に 正常価格 ですが、市場性を有しない不動産について求めるのは 特殊価格 に限られます。限定価格や特定価格は、市場性を有する不動産について、特定の条件や目的の下で求められる価格です。
選択肢2：正しい

同一需給圏 とは、対象不動産と代替関係が成立し、価格形成に相互に影響を及ぼす関係にある他の不動産が存在する圏域を指します。この地域的範囲は、不動産の種類や性格、規模に応じた需要者の選好性により、狭められることも広域的に形成されることもあります。

選択肢3：誤り
取引事例等を選択する際、基本的には事情が正常なものを選びますが、売り急ぎや買い進みなどの特殊な事情が存在する場合であっても、適切に 事情補正 が可能であれば、取引事例として用いることができます。
選択肢4：誤り
市場における土地の取引価格の上昇が著しいときこそ、投機的な取引価格を客観的に評価するために 収益還元法 の適用が重要となります。価格と収益価格の乖離が増大しているからといって、適用を避けるべきではありません。