令和7年度 宅地建物取引士資格試験 問1
権利関係物権変動
所有者ＡがＢに甲土地を売却し、その後にＢがＣに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、Ｃは背信的悪意者ではないものとする。
解答・解説
正解: 3. ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約締結よりも前にＡにより解除されていた場合、又は、ＢＣ間の売買契約締結後にＡにより解除された場合のいずれの場合であっても、Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えれば、Ａに対して自己の所有権を主張することができる。
本問は、不動産の物権変動と対抗関係（民法177条）、および契約の解除や取消しと第三者との関係についての理解を問う問題です。正解は 選択肢3 です。
各選択肢の解説
- 選択肢1: 誤り。 所有者AがBに甲土地を売却し、さらにBがCに転売した場合でも、BはAに対する 所有権移転登記請求権 を失いません。したがって、所有権登記がA名義のままであれば、Bは依然としてAに対して自己への移転登記を請求することができます。
- 選択肢2: 誤り。 民法177条の「第三者」とは、当事者もしくはその包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者を指します。本件におけるAはCの 前主 に該当し、「第三者」には当たりません。そのため、Cは甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Aに対して自己が所有者であることを主張できます。
- 選択肢3: 正しい。 AB間の契約解除と第三者Cとの関係は、解除のタイミングによって次のように整理されます。
- 解除前の第三者: 民法545条1項ただし書により、契約解除は第三者の権利を害することができません。判例上、ここで第三者が保護されるためには 登記を備えていること が必要とされています。
- 解除後の第三者: 契約解除によるAへの所有権復帰と、BからCへの譲渡は二重譲渡に類似する関係となります。したがって、AとCは 対抗関係（民法177条）に立ち、先に登記を備えた方が優先されます。 いずれの場合であっても、Cは甲土地の所有権移転登記を備えれば、Aに対して自己の所有権を主張することができます。
- 選択肢4: 誤り。 強迫を理由とする意思表示の取消し（民法96条1項）は、詐欺による取消し（同条3項）とは異なり、善意の第三者を保護する規定がありません。そのため、AB間の売買契約がBの強迫を理由に取り消された場合、取消し前に登場した第三者Cに対しては、Cが善意無過失であってもAは取消しの効果（所有権の復帰）を主張することができます。したがって、「いずれの場合であっても」とする本肢は誤りです。