平成6年度宅地建物取引主任者資格試験問18

この問題は1994年度(H6)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

本ページの問題文・選択肢は、原本の体裁を Web 表示用に正規化しています（改行・記号・表組みの調整）。設問の趣旨および正解に影響する変更は加えていません。

〔問 18〕

市街化区域内(監視区域外)の甲地(A所有1,000㎡)、乙地(B所有1,500㎡)、丙地(C所有2,000㎡)についての国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、甲地と乙地は、隣地である。

1. Cが甲地及び乙地にまたがってビルの建設を計画して、甲地については丙地との交換契約をAと締結し、乙地についてはBと地上権設定契約(設定の対価1億円)を締結しようとする場合、それぞれの契約の締結について、届出が必要である。

2. Cが丙地を分割して、1,000㎡をDと、残りの1,000㎡をEと、それぞれ売買契約を締結しようとする場合、届出をする必要はない。

3. Fが甲地及び乙地にまたがってビルの建設を計画して、甲地についてはAと売買契約を締結し、乙地についてはBと賃借権設定契約(設定の対価なし)を締結しようとする場合、それぞれの契約の締結について、届出が必要である。

4. GがCに対して有する金銭債権の担保として、丙地の所有権をGに移転する契約を締結しようとする場合(いわゆる譲渡担保の場合)、届出をする必要はない。

解答・解説を読む

正解: 選択肢1

本問は、国土利用計画法における事後届出（第23条）の要否を問う問題です。事後届出の要件について、以下の基本事項を押さえておくことが重要です。

対象となる権利移動：土地に関する所有権、地上権、賃借権などの移転または設定で、対価の授受を伴うもの（売買、交換、対価のある地上権・賃借権設定、譲渡担保など）。
面積要件：事後届出は権利取得者（買主など）が取得する土地の面積を基準に判断します。
- 市街化区域内： $2,000$ ㎡以上
- 市街化調整区域・非線引都市計画区域： $5,000$ ㎡以上
- 都市計画区域外： $10,000$ ㎡以上
一団の土地：権利取得者が複数の隣接する土地などを買い集める場合（買いの一団）、それぞれの面積が基準未満でも、合計面積が基準以上となれば、すべての取引について事後届出が必要となります。

各選択肢の解説

正しい
- 甲地と丙地の交換契約：交換は対価性のある権利移転であり届出の対象です。この契約によりAは丙地（ $2,000$ ㎡）を取得するため、市街化区域の面積要件（ $2,000$ ㎡以上）を満たし、Aには事後届出が必要です。
- 乙地の地上権設定契約：設定の対価（ $1$ 億円）があるため届出の対象です。
- Cの取得面積（一団の土地）：Cは甲地（ $1,000$ ㎡）と乙地（ $1,500$ ㎡）にまたがってビルの建設を計画し、これらを合わせて取得します。合計面積は $1,000 + 1,500 = 2,500$ ㎡となり市街化区域の面積要件を満たすため、Cにもそれぞれの取得について事後届出が必要です。したがって、すべての契約の締結について届出が必要となります。
（記述内容は正しい） ※本問の解答としては選択肢1が設定されています。
- 譲渡人Cが丙地（ $2,000$ ㎡）を分割して譲渡するケース（いわゆる売りの一団）です。
- 事後届出は権利取得者の取得面積で判断します。DおよびEの取得面積はそれぞれ $1,000$ ㎡であり、市街化区域の要件（ $2,000$ ㎡以上）に満たないため、D・Eともに事後届出は不要です。
- したがって「届出をする必要はない」という本肢の記述自体は正しい内容となっています。
誤り
- 乙地の賃借権設定契約は「対価なし」で行われます。国土利用計画法の届出対象は対価を得て行われる権利移動に限られるため、乙地の取得については届出不要です。
- 乙地が対象外となる結果、Fが取得する届出対象の土地は甲地の $1,000$ ㎡のみとなります。これは市街化区域の要件（ $2,000$ ㎡以上）に満たないため、甲地の売買についても事後届出は不要です。よって、「それぞれの契約の締結について届出が必要」とする記述は誤りです。
誤り
- 譲渡担保は、債権担保の目的であっても所有権の移転を伴い、実質的な対価性（被担保債権）があるため、国土利用計画法上の届出対象となる権利移転に該当します。
- 丙地は $2,000$ ㎡であり面積要件を満たすため、権利取得者であるGは事後届出が必要です。「届出をする必要はない」とする記述は誤りです。