平成6年度 宅地建物取引主任者資格試験 問43

正解の根拠

宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅建業者でないBが買主となる売買契約においては、宅建業法における自ら売主制限（8種制限）が適用されます。
本問において、宅建業法の規定によれば誤っている記述は選択肢1です。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り・正解）

  • 民法の原則では、瑕疵担保責任（現行法における契約不適合責任）を追及できる期間は「買主が瑕疵（不適合）を知った時から1年以内」とされています。
  • 宅建業法第40条では、「民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならない」としつつ、「引渡しの日から2年以上とする特約は有効」という例外を定めています。
  • AB間で「Bが瑕疵の事実を知ったときから1年間」とする特約は、民法の規定そのものと同等であり、買主に不利な特約には該当しません。したがってこの特約は有効となり、特約が無効となって引渡し後2年の責任を負わされるわけではありません。よって本肢は誤りです。

• 選択肢2（正しい）

  • 宅建業法第38条の規定により、損害賠償額の予定と違約金の定めは、合算して代金の10分の2（20%）を超えてはなりません。これに反する特約は、20%を超える部分について無効となります。
  • 本物件の代金は5,000万円であるため、その20%である1,000万円を超える部分は無効となり、Aは超過分を請求することができません。

• 選択肢3（正しい）

  • 宅建業法第39条により、業者が受領する手付は解約手付（買主は手付放棄、売主は手付倍額償還で解除可能）となり、これより買主に不利な特約は無効とされます。
  • A（売主）が「手付の全額を償還（受領分を返すだけ）して解除できる」とする特約は、買主にとって不利な特約であるため無効となります。無効となった結果、業法の規定が適用され、Aは手付の倍額を償還しなければ解除できません。

• 選択肢4（正しい）

  • 宅建業法第39条の解約手付の規定より買主に有利な特約を定めることは有効です。
  • A（売主）が「手付の3倍額を償還して解除する」とする特約は、売主からの解除のハードルを高くするものであり、買主に有利なため有効となります。したがって、Aは特約どおり手付の3倍額を償還しなければ解除することはできません。