平成9年度 宅地建物取引主任者資格試験 問3
権利関係抵当権・担保物権
建物の賃貸借契約における賃借人Aに関する次の記述のうち, 民法の規定及び判例によれば, 誤っているものはどれか。
解答・解説
正解: 2. Aの債務不履行により建物の賃貸借契約が解除された後に, Aが建物の修繕のため必要費を支出した場合, Aは, その必要費の償還を受けるまで, 留置権に基づき当該建物の返還を拒否できる。
本問は、建物の賃貸借契約における留置権の成立と効力に関する民法の規定および判例の理解を問う問題です。正解は選択肢2となります。
各選択肢の解説
- 選択肢1（正しい）
賃借人が賃借物の保存のために必要費を支出した場合、賃貸人に対して直ちにその償還を請求することができます。この費用償還請求権は「その物に関して生じた債権」にあたるため、賃借人は償還を受けるまで留置権に基づき建物の返還を拒否することができます。 - 選択肢2（誤っている・正解）
留置権は、占有が不法行為によって始まった場合には成立しません。債務不履行によって賃貸借契約が解除された後、建物を明け渡さずに占有を続けることは不法占有となります。したがって、その間に支出した必要費については、留置権を行使して建物の返還を拒否することはできません。 - 選択肢3（正しい）
留置権者が留置物（建物）に引き続き居住することは、目的物の保存に必要な使用として適法に認められます。しかし、それによって実質的に利益（賃料相当額）を得ている場合は、不当利得として賃貸人に返還しなければなりません。 - 選択肢4（正しい）
適法に留置権を行使して建物を占有している間に、目的物の保存に必要な使用としてさらに必要費を支出した場合、その必要費償還請求権も「その物に関して生じた債権」となります。したがって、この新たな債権についても留置権を行使することができます。