平成12年度 宅地建物取引主任者資格試験 問40

本問は、宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者でないBが買主となるため、宅建業法の「自ら売主制限（8種制限）」が適用されるケースです。

正解は 1 です。
宅建業法では、売主の瑕疵担保責任（契約不適合責任）について、民法の規定よりも買主に不利となる特約を禁止しています。例外として「引渡しの日から2年以上」とする特約のみ有効とされています。本肢の「引渡しの日から1年間」とする特約は買主に不利であるため無効となります。特約が無効となった場合は民法の原則に戻り、責任追及期間は「買主が瑕疵（不適合）の事実を知った時から1年間」となります。

各選択肢の解説

• 1. 正しい
  上述の通り、宅建業法第40条の規定に反する買主に不利な特約は無効となり、民法の原則が適用されます。

• 2. 誤り
  手付金等の保全措置（完成物件の場合）は、手付金等の額が「代金の10％を超える」または「1,000万円を超える」場合に講じる必要があります。本問では代金5,000万円の10％（500万円）を超えるため保全措置が必要ですが、保全措置は手付金等の全額（1,000万円全額）に対して講じなければなりません。「1割を超える部分」のみ保全措置を講じても、手付金を受領することはできません。

• 3. 誤り
  宅建業法では、手付金の貸付けや分割払いなどの信用供与によって契約の締結を誘引する行為を固く禁止しています（宅建業法第47条3号）。買主Bからの要求があった場合であっても、これに応じることは業法違反となります。

• 4. 誤り
  宅建業法第38条により、損害賠償額の予定と違約金の合計額は代金の2割（10分の2）を超えてはなりません。本問では手付金が1,000万円であり、すでに代金5,000万円のちょうど2割に達しています。この手付金を違約手付（違約金）とする特約をした上で、別途損害賠償の予定額を定めると、合計額が代金の2割を超えてしまうため、そのような特約を定めることはできません。