平成13年度 宅地建物取引主任者資格試験 問30

宅地建物取引業法の免許を受ける必要があるかどうかの判断は、行おうとしている行為が「宅地建物取引業」に該当するかどうかで決まります。宅地建物取引業とは、「宅地または建物」について、「自ら売買・交換」、あるいは「売買・交換・貸借の代理・媒介（あっせん）」を、「業として（不特定多数を相手に反復継続して）」行うことを指します。

ここで極めて重要なのは、「自ら貸借（自分が所有する不動産を他人に貸す行為）」は、宅建業法上の「取引」には該当しないということです。したがって、自ら賃貸人としてアパートやマンションを貸すだけであれば、規模にかかわらず宅建業の免許は不要です。以上が正解（選択肢3）の根拠となります。

各選択肢の解説

• 1. 免許が必要（誤り）
  建設業の許可を受けていても、宅建業を行う場合には別途宅建業の免許が必要です。本肢は、建築した共同住宅（建物）の売買のあっせん（取引：媒介）を反復継続して（業として）行うため、宅建業に該当し、免許が必要です。

• 2. 免許が必要（誤り）
  都市計画法の用途地域内の土地は、道路や公園など一部の例外を除き、現在の地目にかかわらず宅建業法上の「宅地」に該当します。この土地を分割して別々に売却（自ら売買）する行為は、反復継続性がある（業として）とみなされるため、免許が必要です。

• 3. 免許は必要ない（正しい）
  地主Cが自らマンションを建設し、それを入居希望者に賃貸する行為は「自ら貸借」に当たります。自ら貸借は宅建業法上の「取引」には該当しないため、反復継続して行っても宅建業には当たらず、免許は不要です。

• 4. 免許が必要（誤り）
  農地を宅地に転用して25区画に造成し分譲する行為は、宅地の自ら売買を業として行うものに該当します。販売行為そのものを宅建業者に代理依頼している場合であっても、売主となる農家D自身が宅建業を行っているとみなされるため、Dにも宅建業の免許が必要です。