平成13年度宅地建物取引主任者資格試験問9

権利関係賃貸借(民法)

この問題は2001年度(H13)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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Aは, BからB所有の建物を賃借し, 特段の定めをすることなく, 敷金として50万円をBに交付した。この場合のAのBに対する敷金返還請求権に関する次の記述のうち, 民法の規定及び判例によれば, 正しいものはどれか。

1. 賃貸借契約期間中でも, Bの返済能力に客観的な不安が生じた場合は, Aは, 賃料支払債務と敷金返還請求権とを対当額にて相殺することができる。

2. 敷金返還請求権は, 賃貸借契約と不可分であり, Aは, Bの承諾があったとしても, これをAの債権者に対して担保提供することができない。

3. 賃貸借契約が終了した場合, 建物明渡債務と敷金返還債務とは常に同時履行の関係にあり, Aは, 敷金の支払と引換えにのみ建物を明け渡すと主張できる。

4. Bは, Aの, 賃貸借契約終了時までの未払賃料については, 敷金から控除できるが, 契約終了後明渡しまでの期間の賃料相当損害額についても, 敷金から控除できる。

解答・解説を読む

正解: 選択肢4

正解は 4 です。

敷金は、賃貸借契約に基づいて賃借人が負担する一切の債務を担保する目的で交付される金銭です。民法第622条の2第1項第1号によれば、賃貸借契約が終了し、建物の返還を受けた場合、賃貸人は、それまでに生じた賃借人の債務を敷金から控除し、その残額を返還しなければならないとされています。この担保される債務には、契約終了時までの未払賃料だけでなく、契約終了後から明渡し完了までの期間における賃料相当損害額も含まれます。したがって、賃貸人Bはこれらの未払債務や損害額を敷金から当然に控除することができ、選択肢4は正しい記述となります。

各選択肢の解説

選択肢1：誤り
賃借人は、賃貸人に対して敷金を未払賃料などの債務に充当するよう請求することはできません（民法第622条の2第2項後段）。したがって、賃貸人Bの返済能力に客観的な不安が生じたとしても、賃借人Aから賃料支払債務と敷金返還請求権を対当額で相殺することは認められません。
選択肢2：誤り
敷金返還請求権は、建物を明け渡した時点で残存する債務を控除した残額について発生する停止条件付債権です。将来発生し得る債権であっても譲渡性があり、債権譲渡や質権設定など、Aの債権者に対する担保提供の目的とすることができます。
選択肢3：誤り
賃貸借契約終了時における建物の明渡債務と敷金返還債務は、同時履行の関係にはありません。敷金は建物の明け渡しまでに生じた一切の債務を担保する性質があるため、建物の明け渡しが先履行となります（最高裁判所昭和49年9月2日判決）。