平成20年度 問4

本問は、抵当権設定後に賃借権が設定された場合の法的関係を問う問題です。正解は 選択肢4 です。

正解の根拠

Aが借入金の返済のために甲建物をFに 任意売却 した場合、抵当権は実行されておらず、単なる所有権の移転となります。
賃借人Cは甲建物の引渡しを受けており、借地借家法第31条第1項による対抗要件を備えています。したがって、Cは新たな所有者Fに対して賃借権を対抗することができ、Fは賃貸人たる地位を承継します。CはFに対して甲建物を賃貸する権利があると主張できるため、本選択肢は正しい記述となります。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り）: 抵当権者Bは、AのCに対する賃料債権に 物上代位 することは可能です。しかし、抵当権者はあくまで担保物権を有するに過ぎず、目的物の所有者（賃貸人）ではないため、AC間の賃貸借契約を 解除することはできません。
• 選択肢2（誤り）: 平成15年の民法改正により、短期賃貸借保護制度は廃止 されました。抵当権設定後に設定された賃借権は、抵当権の実行による買受人Dに対抗することができません。なお、一定の要件を満たせば建物の明渡しが6ヶ月間猶予される制度（民法第395条）はありますが、「賃貸する権利がある」と主張できるわけではありません。
• 選択肢3（誤り）: 抵当権者間において、抵当権の 順位の変更（民法第374条）や 順位の譲渡・放棄 といった合意と登記を行えば、後順位抵当権者Eが先順位抵当権者Bに優先して債権全額の回収を図る方法は存在します。したがって、「方法はない」とする本記述は誤りです。
• 選択肢4（正しい）: 前述のとおり、抵当権の実行ではなく任意売却であるため、引渡しにより対抗要件を備えた賃借人Cは新所有者Fに対して賃借権を対抗できます。