平成21年度宅地建物取引主任者資格試験問 40

宅建業法業務上の規制勧誘・契約締結の禁止行為自ら売主の8種制限担保責任の特約制限・他人物売買等

この問題は2009年度(H21)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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宅地建物取引業者Aが行う建物の売買又は売買の媒介に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1. Aは、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買契約は成立しなかった。

2. 建物の売買の媒介に際し、買主から売買契約の申込みを撤回する旨の申出があったが、Aは、申込みの際に受領した預り金を既に売主に交付していたため、買主に返還しなかった。

3. Aは、自ら売主となる建物（代金5,000万円）の売買に際し、あらかじめ買主の承諾を得た上で、代金の30％に当たる1,500万円の手付金を受領した。

4. Aは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物の瑕疵担保責任について、Aがその責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約をした。

解答・解説を読む

正解: 選択肢4

宅地建物取引業法に基づく、宅地建物取引業者に対する規制についての問題です。本問で問われている「違反しないもの」は選択肢4です。自ら売主となる場合の瑕疵担保責任（契約不適合責任）の特約として、期間を「引渡しの日から2年以上」とすることは宅建業法上認められています。

各選択肢の解説

選択肢1：違反する
宅地建物取引業者は、手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為をしてはなりません（宅建業法第47条第3号）。この規定は、実際に売買契約が成立したか否かにかかわらず適用されるため、本肢の行為は違反となります。
選択肢2：違反する
宅地建物取引業者は、建物の買主から売買契約の申込みの撤回があった場合、受領した預り金（申込証拠金など）の返還を拒んではなりません（宅建業法施行規則第16条の12第2号）。たとえ受領した預り金をすでに売主に交付していたとしても、買主に返還を拒むことは違反となります。
選択肢3：違反する
宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、代金の10分の2（20％）を超える額の手付を受領することは禁止されています（宅建業法第39条第1項）。買主の承諾があったとしてもこの規定は強行規定であり、これに反する特約は無効となります。代金 $5,000$ 万円の $20\%$ は $1,000$ 万円であるため、 $1,500$ 万円の手付金を受領することはできません。
選択肢4：違反しない
宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、目的物の瑕疵担保責任（契約不適合責任）について、民法の規定よりも買主に不利となる特約をしてはなりません。ただし、例外としてその責任を負う期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約は有効とされています（宅建業法第40条第1項、第2項）。したがって、期間を引渡しの日から2年間とする本肢の特約は違反しません。