平成21年度 宅地建物取引主任者資格試験 問 41

宅建業法報酬額の制限

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が売主B（消費税課税事業者）からB所有の土地付建物の媒介の依頼を受け、買主Cとの間で売買契約を成立させた場合、AがBから受領できる報酬の上限額は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は6,300万円（うち、土地代金は4,200万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

解答・解説

正解: 3. 2,016,000円

本問は、宅地建物取引業者が受け取ることができる報酬の上限額の計算問題です。
報酬計算の基礎となる売買代金は、税抜価格で計算する必要があります。（※本問は出題当時の消費税率 5%5\% を前提としています）

報酬額の計算手順

  1. 建物代金の算出（税込）
    総額 6,3006,300 万円のうち、土地代金は 4,2004,200 万円です。土地の譲渡には消費税がかかりませんが、建物の譲渡には消費税がかかります。
    6,300−4,200=2,100（万円） 6,300 - 4,200 = 2,100 \text{（万円）}

  2. 建物代金の算出（税抜）
    消費税率を 5%5\% とすると、建物の税抜価格は以下のようになります。
    2,100÷1.05=2,000（万円） 2,100 \div 1.05 = 2,000 \text{（万円）}

  3. 売買代金（税抜）の算出
    報酬計算の基礎となる売買代金は、土地代金と建物の税抜価格の合計です。
    4,200+2,000=6,200（万円） 4,200 + 2,000 = 6,200 \text{（万円）}

  4. 報酬限度額の計算（税抜）
    売買代金が 400400 万円を超えるため、速算式「代金 \times 3% + 6 万円」を使用します。
    6,200×0.03+6=192（万円） 6,200 \times 0.03 + 6 = 192 \text{（万円）}

  5. 報酬上限額の計算（税込）
    業者Aは消費税課税事業者であるため、報酬額に消費税（5%5\%）を加算した金額を受領できます。
    192×1.05=201.6（万円）=2,016,000（円） 192 \times 1.05 = 201.6 \text{（万円）} = 2,016,000 \text{（円）}

したがって、正解は 3（2,016,0002,016,000 円）となります。

各選択肢の解説

  • 1. 1,890,0001,890,000 円
    誤り。税込の売買代金（6,3006,300 万円）をそのまま用いて計算し、「+6+ 6 万円」を忘れ、かつ消費税の加算もしなかった場合の誤った金額です（6,300×0.03=1896,300 \times 0.03 = 189 万円）。
  • 2. 1,953,0001,953,000 円
    誤り。税抜代金で計算した報酬に「+6+ 6 万円」を忘れ、それに消費税を加算してしまった場合の誤った金額です。
    (6,200×0.03)×1.05=195.3（万円） (6,200 \times 0.03) \times 1.05 = 195.3 \text{（万円）}
  • 3. 2,016,0002,016,000 円
    正解。上記の計算手順の通り、正しい報酬上限額です。
  • 4. 2,047,5002,047,500 円
    誤り。建物の消費税を抜かずに、税込の売買代金（6,3006,300 万円）をそのまま用いて計算した場合の金額です。
    (6,300×0.03+6)×1.05=204.75（万円） (6,300 \times 0.03 + 6) \times 1.05 = 204.75 \text{（万円）}

現行法での扱い(2026年4月1日時点)

出題当時の消費税率は5%であり、建物の税抜代金を2,000万円として計算した2,016,000円（選択肢 3）が正解でした。しかし、2019年10月1日施行の消費税率の変更に伴う報酬額の告示と解釈・運用の考え方の改正により、消費税率は10%に引き上げられ、報酬上限額の乗率も1.1となりました。そのため、現行法ではすべての選択肢の金額が誤りとなります。

Spineチーム