平成22年度 宅地建物取引主任者資格試験 問4

本問は、不動産の物権変動と対抗要件（登記）に関する民法の規定および判例の知識を問う問題です。正解は 選択肢3 です。

正解の根拠（選択肢3）

取得時効に関して、時効完成前に目的物を譲り受けた第三者に対しては、時効取得者は登記がなくてもその所有権を主張することができます。
本肢では、取得時効の進行中にBからAへの譲渡および登記が行われ、その後にCの時効が完成しています。したがって、Aは「時効完成前の第三者」にあたるため、Cは登記なくしてAに所有権を主張（対抗）することができます。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り）
  不動産の二重譲渡（BがAとCの両方に売却したケース）において、所有権の優劣は契約締結の先後（時刻の早さ）ではなく、登記の先後によって決まります（民法177条）。したがって、登記がなければ所有権を主張することはできません。

• 選択肢2（誤り）
  強迫による意思表示の取消しは、善意の第三者にも対抗できます（民法96条3項の反対解釈）。したがって、B・A間の売買がCによる取消し前に行われていた場合、Cは登記なくしてAに所有権を主張できます。
  しかし、B・A間の売買がCによる取消し後に行われた場合、Cの復帰的物権変動とAへの所有権移転は二重譲渡に類似する関係（対抗関係）となり、Cは登記がなければAに対して所有権を主張できません（判例）。よって、「時期にかかわらず」「登記がなくても」とする本肢は誤りです。

• 選択肢3（正しい）
  上記の「正解の根拠」で述べたとおり、時効完成前の第三者であるAに対して、時効取得者Cは登記なくして所有権を主張することができます。時効完成により、Aへの所有権移転の効力が否定される形となります。

• 選択肢4（誤り）
  Cが債権者の追及を逃れるためにBと通謀して虚偽の登記を移した行為は、通謀虚偽表示（民法94条1項）にあたり、C・B間の契約は無効です。
  しかし、この無効は善意の第三者に対抗することができません（民法94条2項）。したがって、Aが善意であった場合、Aは保護され、所有権を主張することができます。「Aは所有権を主張することができない」と言い切る本肢は誤りです。