令和5年度宅地建物取引士資格試験問45

宅建業法住宅瑕疵担保履行法

この問題は2023年度(R5)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合に関する次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Aが信託会社又は金融機関の信託業務の兼営等に関する法律第1条第1項の認可を受けた金融機関であって、宅地建物取引業を営むものである場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。

2. Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、Bに対し供託所の所在地等について、必ず書面を交付して説明しなければならず、買主の承諾を得ても書面の交付に代えて電磁的方法により提供することはできない。

3. Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の最寄りの供託所へ住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしなければならない。

4. AB間の売買契約において、当該住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもAが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合においても、Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。

解答・解説を読む

正解: 選択肢4

本問は、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）に関する問題です。宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を引き渡す場合、Aは瑕疵担保責任を履行するための資力確保措置（保証金の供託または責任保険契約の締結）を講じる義務を負います。

正解は4です。

各選択肢の解説

1. 誤り
信託会社や認可を受けた金融機関が宅地建物取引業を営む場合でも、宅地建物取引業者とみなされるため、新築住宅を宅地建物取引業者以外の者に引き渡す際には、原則として資力確保措置（保証金の供託または保険契約の締結）を行う義務を負います。免除される特例規定はありません。
2. 誤り
住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、売主である宅建業者は、買主に対し売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等について書面を交付して説明しなければなりません。ただし、法改正により、買主の承諾を得た場合には、書面の交付に代えて電磁的方法により提供することが可能となっています。
3. 誤り
住宅販売瑕疵担保保証金の供託は、当該住宅の最寄りの供託所ではなく、宅地建物取引業者の「主たる事務所の最寄りの供託所」にしなければなりません。
4. 正しい
宅地建物取引業法において、売主の瑕疵担保責任（契約不適合責任）について買主に不利な特約は無効とされます（宅建業法第40条）。「構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもAが瑕疵担保責任を負わない」という特約は買主に著しく不利であり無効となるため、Aは法定通り責任を負うことになります。したがって、Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託または住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負います。