平成3年度宅地建物取引主任者資格試験 問4

本問は、不動産の物権変動および対抗要件に関する民法の規定および判例の理解を問う問題です。誤っている記述は選択肢2です。

正解の根拠

売買契約が解除された場合、解除前に新たな権利を取得した第三者（解除前の第三者）に対しては、その第三者が権利保護要件としての登記を備えている限り、契約解除の効果を主張できません（民法第545条第1項ただし書）。
本肢では、AがDとの契約を解除する前に、Dから土地を買い受けたEがすでに所有権移転登記を済ませています。したがって、Aは契約の解除をもってEに所有権を対抗することはできず、本記述は誤りとなります。

各選択肢の解説

• 選択肢1：正しい
  不動産の二重譲渡において、単に事情を知っている（悪意）だけであれば、先に登記を備えた者が所有権を対抗できます（民法第177条）。Cが信義則上対抗関係を主張し得ない「背信的悪意者」であるとの特段の事情がない限り、登記を備えたCに対してAは所有権を対抗できません。

• 選択肢2：誤り（正解）
  前述の通り、解除前に登記を備えた第三者Eに対して、Aは所有権を対抗することはできません。

• 選択肢3：正しい
  Aが自分に無断でされたF名義の虚偽の登記を知りながら放置していた場合、虚偽の外観が作出・存続されたことについてAに強い帰責性が認められます。この場合、民法第94条第2項が類推適用され、Aは善意無過失の第三者Gに対して自分が真の所有者であることを対抗することができません（判例）。

• 選択肢4：正しい
  民法第177条が登記の欠缺を主張する正当な利益を有する「第三者」には、正当な権利を持たない不法占有者は含まれません。本肢のIは権原のないJから土地を借りているに過ぎないため不法占有者にあたり、Aは未登記であってもIに対して所有権を主張し、土地の明渡しおよび建物の収去を請求することができます（判例）。