平成8年度 宅地建物取引主任者資格試験 問3

本問は、不動産物権変動の対抗要件（民法177条）に関する理解を問う問題です。不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければ「第三者」に対抗することができませんが、当事者間やその包括承継人（相続人など）に対しては、登記がなくても所有権の移転を主張することができます。

各選択肢の解説

• 選択肢1：誤り
  不動産の所有権移転において、登記は「第三者」に対する対抗要件であり、契約の当事者間（本問のAとB）においては、登記がなくても所有権の移転を主張することができます。特約により代金全額支払時に所有権が移転しているため、BはAに対して所有権を主張できます。

• 選択肢2：正しい
  相続人Cは、被相続人Aの権利義務を包括的に承継する者であり、売買契約の当事者であるAと同一の立場に立ちます。すなわち、Cは民法177条の「第三者」には該当しません。したがって、Bは登記を備えなくても、Aの相続人であるCに対して所有権の移転を主張することができます。

• 選択肢3：誤り
  AがDとBに対して同じ土地を二重に譲渡した場合、いわゆる二重譲渡の関係になります。この場合、Dへの所有権移転登記が完了していなければ、所有権の帰属は登記の先後によって決まります。したがって、BがDより先に登記を備えればBが所有権を確定的に取得できるため、「Bは所有権を取得することはできない」とする本肢は誤りです。

• 選択肢4：誤り
  Eは土地を賃借し、その土地上に建物を建てて登記をしているため、借地借家法10条1項に基づく対抗力を持った賃借人です。このような賃借人は民法177条の「第三者」に該当します。したがって、BがEに対して自分が新たな所有者（賃貸人）であることを主張するためには、B自身への所有権移転登記が必要です。