平成7年度宅地建物取引主任者資格試験問46

宅建業法報酬額の制限

この問題は1995年度(H7)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

本ページの問題文・選択肢は、原本の体裁を Web 表示用に正規化しています（改行・記号・表組みの調整）。設問の趣旨および正解に影響する変更は加えていません。

次のア〜ウの事例について、宅地建物取引業者Aが受領することのできる報酬の最高限度額を多い順に並べたものはどれか。

ア消費税課税業者Aは、Bの代理依頼を受けて、Bが所有する宅地を代金5,000万円で売却する契約を成立させ、Bから報酬を受領した。
イ消費税免税業者Aは、Cの媒介依頼を受けて、Cが所有する土地付建物を代金それぞれ宅地分7,000万円及び建物分3,200万円(消費税込み)で売却する契約を成立させ、Cから報酬を受領した。
ウ消費税免税業者Aは、D及びE双方の媒介依頼を受けて、Dが所有する宅地を代金5,200万円でDE間で売買契約を成立させ、D及びEから報酬を受領した。

1. ア・イ・ウ

2. イ・ウ・ア

3. ウ・ア・イ

4. ア・ウ・イ

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

本問は設定された正答（選択肢3）から、消費税率5%時代（課税業者： $+5\%$ 、免税業者： $+2.5\%$ ）に出題された過去問です。現在の法令（消費税 $10\%$ ・令和6年の報酬告示改正による免税業者の上乗せ廃止）を適用すると順位が異なります。反復演習の際は注意してください。解説では、正解の根拠となる当時の税率での計算と、試験対策として重要な現在の法令に基づく計算の双方を説明します。

報酬の基本計算式（速算式）売買代金が400万円を超える場合： `売買代金（税抜） × 3% + 6万円`※土地（宅地）は非課税ですが、建物代金が「消費税込み」で提示されている場合は、まず税抜価格に割り戻す必要があります。　---

各事例の計算と解説

ア：消費税課税業者による代理宅地5,000万円の売却代理依頼であり、依頼者から受領できる限度額は媒介報酬の2倍です。

基本報酬額： $5,000 \times 0.03 + 6 = 156$ 万円
当時の税率（5%）： $156 \times 2 \times 1.05 = 327.6$ 万円
現在の法令（10%）： $156 \times 2 \times 1.1 = 343.2$ 万円

イ：消費税免税業者による媒介（片方のみ）宅地7,000万円、建物3,200万円（税込）の媒介依頼です。

当時の税率（5%）：建物の税抜価格： $3,200 \div 1.05 \fallingdotseq 3,047.6$ 万円合計代金： $7,000 + 3,047.6 = 10,047.6$ 万円基本報酬額： $10,047.6 \times 0.03 + 6 \fallingdotseq 307.4$ 万円免税業者の加算（1.025倍）： $307.4 \times 1.025 \fallingdotseq 315.1$ 万円
現在の法令（消費税10%・免税上乗せ廃止）：建物の税抜価格： $3,200 \div 1.1 \fallingdotseq 2,909.1$ 万円合計代金： $7,000 + 2,909.1 = 9,909.1$ 万円基本報酬額： $9,909.1 \times 0.03 + 6 \fallingdotseq 303.3$ 万円令和6年改正により免税業者の加算は廃止されたため、限度額はそのまま 約303.3万円 となります。

ウ：消費税免税業者による双方媒介宅地5,200万円の売買であり、双方から受領できるため限度額は合計で媒介報酬の2倍です。

基本報酬額： $5,200 \times 0.03 + 6 = 162$ 万円
当時の税率（5%）： $162 \times 2 \times 1.025 = 332.1$ 万円
現在の法令（免税上乗せ廃止）： $162 \times 2 = 324$ 万円　---

各選択肢の解説

以上の計算から、事例ごとの報酬最高限度額を比較すると以下のようになります。

当時の税率（出題当時の正解） - ウ（332.1万円）＞ア（327.6万円）＞イ（約315.1万円） - よって、多い順に並べた選択肢3（ウ・ア・イ）が正解となります。
現在の法令に基づく場合（参考） - ア（343.2万円）＞ウ（324万円）＞イ（約303.3万円） - 現在のルールで計算すると「ア・ウ・イ」の順（選択肢4）に変わります。今後の試験対策としては、こちらの現在の計算ルール（特に免税事業者の加算廃止）を正確に押さえておくことが重要です。