平成10年度 宅地建物取引主任者資格試験 問40

本問は、宅地建物取引業法における 報酬限度額の計算 に関する問題です。
※本解説では、問題文の数値から出題当時の消費税率（5％、免税事業者の上乗せ率2.5％）を前提に計算を行っています。現行の税率（10％、免税事業者の上乗せ率4％）で計算しても結論は変わりません。

正解の根拠

ア、イ、ウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは ア と ウ の二つです。したがって、正解は「2」となります。

• ア：違反しない
  交換の媒介における報酬限度額は、対象となる宅地建物の価額に差がある場合、高い方の価額を基準 とします。本肢では甲の宅地（2,400万円）と乙の宅地（2,000万円）を交換しているため、基準となる価額は2,400万円です。
  課税事業者Aが依頼者の一方から受領できる報酬の限度額は以下の通りです。
  $$2,400\text{万円} \times 3\% + 6\text{万円} = 78\text{万円}$$
  消費税を加算（5％の場合）：
  $$78\text{万円} \times 1.05 = 81.9\text{万円}$$
  （※現行の10%の場合は85.8万円）
  Aは甲乙それぞれから80万円を受領していますが、限度額（81.9万円）の範囲内であるため、宅建業法に違反しません。

• イ：違反する
  店舗（居住用以外の建物）の貸借の媒介において、権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で返還されないもの）の授受がある場合、権利金の額を売買代金とみなして 報酬限度額を計算することができます。
  権利金200万円を基準とした報酬限度額は以下の通りです。
  $$200\text{万円} \times 5\% = 10\text{万円}$$
  免税事業者Bが依頼者の一方から受領できる限度額は、みなし消費税分を加算した額となります。
  出題当時の免税事業者の上乗せ率（2.5％）で計算：
  $$10\text{万円} \times 1.025 = 10.25\text{万円}$$
  （※現行の4%の場合は10.4万円）
  Bは丙から12万円を受領しており、限度額（10.25万円）を超えているため、宅建業法に違反します。なお、通常の借賃（月額10万円）を基準とした場合でも限度額は10.25万円（現行は10.4万円）となるため、同様に違反となります。

• ウ：違反しない
  宅地と建物の売買の媒介における報酬限度額は、税抜価格の合計額 を基準とします（土地は非課税）。
  建物の税抜価格（消費税5%を前提）：
  $$1,680\text{万円} \div 1.05 = 1,600\text{万円}$$
  売買代金の合計額：
  $$2,000\text{万円} \text{（宅地）} + 1,600\text{万円} \text{（建物）} = 3,600\text{万円}$$
  限度額の計算：
  $$3,600\text{万円} \times 3\% + 6\text{万円} = 114\text{万円}$$
  免税事業者Cが受領できる限度額（上乗せ率2.5％）：
  $$114\text{万円} \times 1.025 = 116.85\text{万円}$$
  （※現行の4%の場合は118.56万円）
  Cは丁から116万円を受領していますが、限度額（116.85万円）の範囲内であるため、宅建業法に違反しません。

各選択肢の解説

• 1 (一つ): 違反しないものは「ア」と「ウ」の二つであるため、誤りです。
• 2 (二つ): 前述の通り、違反しないものは「ア」と「ウ」の二つであり、これが正解です。
• 3 (三つ): 「イ」は違反するため、三つすべてが違反しないとする本肢は誤りです。
• 4 (なし): 違反しないものが存在するため、誤りです。