平成7年度宅地建物取引主任者資格試験 問7

正解の根拠

借地上の建物を譲渡する場合、建物の所有権とともに、その敷地の賃借権も譲渡することになります。民法第612条により、賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が必要です。したがって、AがDに建物を譲渡する場合、敷地の賃借権譲渡について地主Bの承諾を得る必要があります。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り）
  対抗要件を備えた賃借権がある場合（Aは建物の登記をしているため、借地権の対抗要件を備えています）、賃貸不動産が譲渡されると、賃貸人たる地位は当然に譲受人に移転します。このとき、賃借人の承諾は不要です。
• 選択肢2（正しい）
  建物を譲渡することは、それに付随する 敷地の賃借権 を譲渡することを意味します。民法上、賃借権の無断譲渡は禁止されているため、特別の事情がない限り、賃貸人Bの承諾が必要です。
• 選択肢3（誤り）
  不動産の譲受人Eが賃借人Aに対して賃料請求などの賃貸人たる地位を主張（対抗）するためには、 所有権移転登記 を備える必要があります（判例）。登記を移転していなくても対抗できるとする本肢は誤りです。
• 選択肢4（誤り）
  借地上の建物を賃貸することは、建物の使用収益を目的とするものであり、敷地の賃借権の譲渡や転貸には当たりません（判例）。したがって、AがFに建物を賃貸する場合、地主Bの承諾は不要です。