平成11年度 宅地建物取引主任者資格試験 問29

不動産の鑑定評価基準に基づく、各鑑定評価手法の基本的な定義や適用方法を問う問題です。本問では「誤っているもの」を選択するため、選択肢4が正解となります。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）
  不動産の鑑定評価における基本的な三手法についての記述です。費用性に着目する原価法、市場性に着目する取引事例比較法、収益性に着目する収益還元法に大別されます。

• 選択肢2（正しい）
  原価法による積算価格の求め方についての記述です。対象不動産を再調達するために必要な適正な原価の総額（再調達原価）から、時の経過等による減価分を控除（減価修正）して求めます。

• 選択肢3（出題当時は正しい）
  取引事例比較法における取引事例の選択についての記述です。取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産から選択しますが、必要やむを得ない場合には、同一需給圏内の周辺の地域（近隣地域の周辺の地域）に係るものからも選択することができます。

• 選択肢4（誤り）
  収益還元法による収益価格の求め方についての記述です。収益還元法では、総費用を控除する前の「総収益」ではなく、総収益から総費用を控除した純収益を還元利回りで還元して求めます。したがって、この記述は誤りです。

現行法での扱い(2026年4月1日時点)

出題当時は、取引事例は近隣地域又は類似地域等から選択するとされていました。不動産鑑定評価基準の改正（2014年11月1日施行）により、これらに加え同一需給圏内の代替競争不動産からも選択できると明記されました。そのため、選択肢 3 のように例外を周辺の地域に限る記述は現行法では誤りとなり、正解は複数になります。