宅建 不動産鑑定評価 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

不動産の価格は一物四価などと言われるように、目的や計算方法によって大きく変動します。不動産鑑定士という専門家が、不動産の適正な価値（経済価値）を金銭で見積もるためのルールブックが「不動産鑑定評価基準」です。

宅建試験では、専門的な計算を行うわけではなく、「どのような視点から価格をアプローチするのか（3つの手法）」と、「どのような価格を求めるのか（価格の種類）」という基本的な概念が問われます。

2. 学習のポイント

まず、求める「価格の種類」の定義を覚えます。

• 正常価格：自由な市場で、買い手と売り手が十分に情報を持った上で成立する、最も一般的な適正価格。
• 限定価格：隣の土地を買い増しする場合など、市場が限定される特定の当事者間においてのみ妥当する価格。
• 特定価格：証券化の対象となる不動産など、法令等で特殊な条件が付けられた価格。
• 特殊価格：文化財など、そもそも市場性がなく取引の対象にならない不動産の価格。

次に、鑑定評価の「3手法」の特徴と適用場面を対比して覚えます。

• 原価法（費用性）：もう一度この建物を建て直したらいくらかかるか（再調達原価）を計算し、そこから築年数分の劣化を差し引いて（減価修正）価格を求める手法。
• 取引事例比較法（市場性）：近隣で似たような不動産がいくらで売買されたか（取引事例）を集め、条件の違いを補正して価格を求める手法。
• 収益還元法（収益性）：その不動産が将来どれくらいの家賃収入（純収益）を生み出すかを予測し、現在価値に割り引いて価格を求める手法。

3. 実際の出題のされ方

宅建試験では、例年「地価公示法」と「不動産鑑定評価基準」のどちらかから1問が出題されます。

出題の定番は、3手法の「適用できる不動産・適用できない不動産」の引っかけです。

• 原価法は、市場性のない不動産には適用できません（学校や寺社などには再調達原価が求められれば適用できるが、文化財などには適用しにくい）。
• 取引事例比較法は、近隣で売買の事例がない特殊な不動産には適用困難です。
• 収益還元法は、賃貸用不動産だけでなく、自用の不動産（自分で住んでいる家）にも適用すべきとされています（自分が住むことで家賃の支払いを免れているという利益があるため）。ここが最大の引っかけポイントです。

4. 間違えやすいところ

減価修正の方法
原価法における減価修正（建物の価値が下がった分を差し引くこと）には、「耐用年数に基づく方法」と「観察減価法」の2つがあります。原則としてこれらを併用して行います。どちらか一方だけで行うわけではありません。

取引事例の選択要件
取引事例比較法で使う事例は、何でもよいわけではありません。「投機的取引でないこと」「事情補正（売り急ぎなどの特殊事情の補正）が可能であること」「時点修正（過去の取引時点から現在までの価格変動の補正）が可能であること」など、適切な事例を厳選する必要があります。

直接還元法とDCF法
収益還元法には、単年度の収益から価格を求める「直接還元法」と、複数年の収益予測と将来の売却価格から現在価値を計算する「DCF法（Discounted Cash Flow法）」があります。証券化対象不動産の鑑定評価においては、原則としてDCF法と直接還元法を併用することが求められます。