平成19年度宅地建物取引主任者資格試験 問29
税・その他不動産鑑定評価
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
解答・解説
正解: 4. 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をDCF (Discounted Cash Flow) 法という。
本問は、不動産鑑定評価基準における各鑑定評価の手法に関する基本的な知識を問う問題です。
正解は 4 です。
各選択肢の解説
選択肢1（正しい）
不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法には、原価法、取引事例比較法、および 収益還元法 があります。それぞれによる試算価格は、積算価格（原価法）、比準価格（取引事例比較法）、収益価格（収益還元法）と呼ばれ、記述の通りです。選択肢2（正しい）
取引事例比較法の適用において、取引事例は適切かつ合理的な計画に基づき豊富に収集・選択する必要があります。また、投機的取引など適正さを欠く事例は除外しなければならず、記述の通りです。選択肢3（正しい）
再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合に必要とされる適正な原価の総額を指します。記述の通りです。選択肢4（誤っている）
収益還元法の中で、「一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法」は 直接還元法 と呼ばれます。一方、DCF法 (Discounted Cash Flow 法) は、連続する複数の期間に発生する純収益および将来の売却価格（復帰価格）を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いて合計する方法です。したがって、本肢の記述は誤りです。