平成20年度問 29

この問題は2008年度(H20)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

1. 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用すべきこととされている。

2. 土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。

3. 特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

4. 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。

解答・解説を読む

正解: 選択肢2

正解は 2 です。不動産の鑑定評価基準に関する基本的な知識を問う問題です。

選択肢1（誤り）
不動産の鑑定評価に当たっては、複数の手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）を原則として すべて併用（三手法の併用） すべきとされています。「少なくとも二つを選択して」という記述は誤りです。
選択肢2（正しい）
土地の原価法において、宅地造成後から価格時点までの間に公共施設の整備等により環境が改善し、価格水準が上昇していると認められる場合は、その地域要因の変化の程度に応じた増加額を 熟成度 として加算することができます。
選択肢3（誤り）
記述内容は 特定価格 の定義です。特殊価格 とは、文化財や宗教建築物など、一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況などを前提とした経済価値を表示する価格を指します。
選択肢4（誤り）
収益還元法は賃貸用不動産の評価に特に有効ですが、自用の住宅地 であっても賃貸に出したと仮定して純収益を推計することができるため、適用が可能です。「自用の住宅地には適用すべきでない」という記述は誤りです。