平成20年度 問36
この問題は2008年度(H20)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。
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宅地建物取引業者Aが建物に係る信託（Aが委託者となるものとする。）の受益権を販売する場合において、宅地建物取引業法第35条の規定に基づいてAが行う重要事項の説明に関する次の行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せはどれか。
- ア Aは、販売の対象が信託の受益権であったので、買主Bに対し、取引主任者でない従業員に説明をさせた。
- イ Aは、当該信託の受益権の売買契約を締結する半年前に、買主Cに対して当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明していたので、今回は説明を省略した。
- ウ Aは、買主Dが金融商品取引法第2条第31項に規定する特定投資家であったので、説明を省略した。
- エ Aは、当該信託財産である建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関して保証保険契約を締結していたが、買主Eに対しその説明を省略した。
解答・解説を読む
正解: 選択肢2
正解は 2（イ、ウ） です。
宅地建物取引業者が建物の信託受益権を販売する場合、通常の不動産取引とは異なり、一部において金融商品取引法に準じた特例が設けられています。しかし、宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明義務の基本原則は適用されるため、特例によって免除される規定と、依然として適用される義務を正しく区別する必要があります。
各選択肢の解説
ア：違反する
取引の対象が信託の受益権であっても、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項説明は、必ず 宅地建物取引士（出題当時の呼称：取引主任者） に行わせなければなりません。したがって、宅地建物取引士ではない従業員に説明をさせる行為は宅地建物取引業法に違反します。イ：違反しない
信託受益権の売買契約において、買主が 過去1年以内 に当該契約と同一の内容の契約に係る重要事項について書面の交付および説明を既に受けている場合には、特例として重要事項説明を省略することが認められています。本肢では「半年前に」説明を行っているため、説明を省略しても違反しません。ウ：違反しない
買主が金融商品取引法に規定する 特定投資家（いわゆるプロの投資家）である場合、信託受益権の取引においては十分な専門知識やリスク管理能力を有しているとみなされるため、特例として重要事項説明を省略することができます。したがって、違反しません。エ：違反する
信託財産である建物の瑕疵を担保すべき責任（現：契約不適合責任）の履行に関して、保証保険契約の締結その他の措置を講ずるかどうか、およびその措置の概要については、信託受益権の取引であっても法定の重要事項説明事項に該当します。買主に対してこの説明を省略することは宅地建物取引業法に違反します。