平成25年度 宅地建物取引主任者資格試験 問38
宅建業法自ら売主の8種制限手付金等の保全措置・手付額等の制限担保責任の特約制限・他人物売買等
この問題は2013年度(H25)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。
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宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
- ア A社は、Bとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。
- イ A社は、Bとの間における新築分譲マンションの売買契約（代金3,500万円）の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。
- ウ A社は、Bとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。
解答・解説を読む
正解: 選択肢2
正解は「二つ」（ア、ウ）です。特約に関する記述のうち、宅建業法の自ら売主制限（8種制限）に違反し無効となるものを判定する問題です。宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない者が買主となる場合に適用されます。
各選択肢の解説
- ア：誤り 宅建業法では、目的物の種類または品質に関する契約不適合責任について、民法の規定よりも買主に不利となる特約を結ぶことが禁じられています。例外として、通知期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約のみ有効です。本肢の「雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負う」とする特約は、責任を負う対象を不当に限定しており、買主に不利となるため無効となります。
- イ：正しい 宅建業法では、債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の額の予定と違約金の合計額は、代金の10分の2（20％）を超えてはならないと規定されています。本肢の代金は3,500万円であり、その10分の2は700万円（）となります。合計額をちょうど700万円とする特約は上限を超えていないため有効です。
- ウ：誤り 宅建業法では、買主が手付を支払った場合、相手方が履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供することで契約を解除できると定めています（解約手付）。本肢の特約では、買主が契約を解除する条件として「手付金及び中間金を放棄して」としています。これは民法上の「手付金のみの放棄」よりも買主の負担が重く、買主に不利な特約に該当するため無効となります。 以上より、誤っている記述は「ア」と「ウ」の二つであるため、正解は選択肢2となります。