平成30年度問8

この問題は2018年度(H30)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。

（判決文）
賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、（中略）その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。

1. 賃借物件を賃借人がどのように使用しても、賃借物件に発生する損耗による価値の回収は、賃貸人が全て賃料に含ませてその支払を受けることにより行っている。

2. 通常損耗とは、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する。

3. 賃借人が負担する通常損耗の範囲が賃貸借契約書に明記されておらず口頭での説明等もない場合に賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。

4. 賃貸借契約に賃借人が原状回復義務を負う旨が定められていても、それをもって、賃借人が賃料とは別に通常損耗の補修費を支払う義務があるとはいえない。

解答・解説を読む

正解: 選択肢1

本問は、建物の賃貸借契約終了時における原状回復義務と、通常損耗に関する最高裁判決の趣旨を正しく読み取れるかを問う問題です。判決文の内容と各選択肢の記述を照らし合わせ、誤っているものを選択します。

正解は 1 です。判決文では、賃料の中に含ませて回収されるのはあくまで「賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる」通常損耗であると明言されています。したがって、賃借人の故意や過失による損耗まで含めて「どのように使用しても」「全て」賃料に含まれているとする選択肢1は誤りとなります。

各選択肢の解説

選択肢1（誤り・正解）: 判決文において、減価償却費や修繕費等の必要経費分として賃料に含まれているとされるのは、「賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗」に限られます。賃借人が故意や過失で生じさせた損耗など「どのように使用しても」発生した損耗の「全て」が賃料に含まれているわけではありません。
選択肢2（正しい）: 判決文の「賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗」という記述と完全に一致しており、正しい内容です。
選択肢3（正しい）: 判決文では、通常損耗についての原状回復義務を賃借人に負わせることは「賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる」ため、その旨の特約が「明確に合意されていることが必要」としています。契約書に明記されておらず口頭での説明もない場合は明確な合意があったとは言えず、通常損耗の原状回復義務を負わせることは予期しない特別の負担を課すことになります。
選択肢4（正しい）: 判決文によれば、通常損耗についても賃借人に原状回復義務を負わせるためには、通常損耗についての原状回復義務を負わせる旨の特約（通常損耗補修特約）が「明確に合意されていること」が必要です。したがって、賃貸借契約に単に「原状回復義務を負う」と抽象的に定められているだけでは、通常損耗の補修費まで支払う義務があるとは認められません。