令和7年度 宅地建物取引士資格試験 問7

正解は 1 です。

本問は、賃貸借契約において賃借人（B）が第三者（C）に目的物の修繕を請け負わせた場合に発生する法律関係（事務管理、必要費償還請求、先取特権、不当利得など）についての理解を問う問題です。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）
  請負人（C）が自らの請負契約上の債務の履行として建物の修理を行った場合、その行為はあくまで請負契約の相手方であるBに対して義務を果たすためのものであり、賃貸人（A）のために事務を管理する意思（事務管理の意思）で行われたものではありません。したがって、CはAに対して、事務管理に基づく費用相当額の支払いを求めることはできません（最判平7.9.19等参照）。よって、この記述は正しいです。

• 選択肢2（誤り）
  屋根の雨漏り修理費用は、建物の保存や維持に必要な必要費に該当します。民法第608条第1項の規定により、賃借人が賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、直ちに（賃貸借契約の終了を待つことなく）賃貸人に対してその償還を請求することができます。特約がない限り契約終了時まで請求できないとする本記述は誤りです。

• 選択肢3（誤り）
  不動産工事の先取特権（民法第327条）は、その効力を保存するためには、工事を始める前にその予算額を登記しなければなりません（民法第338条1項）。単に修理代金が未払いであるからといって「当然に」不動産工事の先取特権を行使できるわけではないため、この記述は誤りです。

• 選択肢4（誤り）
  賃借人（B）から建物の修理を請け負った請負人（C）が、賃借人の無資力などを理由に賃貸人（A）に対して不当利得返還請求（いわゆる転用物訴権）を行うことができるのは、賃貸人（A）が対価関係なしに利益を受けた場合に限られます（最判平7.9.19）。本肢においては、BがAに権利金を支払わないことの代償として修理費用をBの負担とする旨の特約があり、修理費用と権利金が相応しているため、Aは特約による対価関係に基づいて利益を得ていることになります。したがって法律上の原因がないとはいえず、CはAに対して不当利得に基づく支払いを求めることはできません。よって、この記述は誤りです。