平成15年度 宅地建物取引主任者資格試験 問41
宅建業法自ら売主の8種制限手付金等の保全措置・手付額等の制限
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
解答・解説
正解: 1. 相手方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付金のうち250万円を放棄して、また、Aは1,000万円を償還して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。
本問は、宅地建物取引業者（プロ）が自ら売主となり、宅地建物取引業者ではない者（素人）が買主となる売買契約に関する問題です。このような場合、買主を保護するため、宅地建物取引業法の 8種制限（自ら売主制限） が適用されます。
正解は 1 です。
各選択肢の解説
選択肢1：正しい
民法の原則では、手付解除を行う際、買主は 手付金の全額を放棄 し、売主は 手付金の倍額を現実に提供 する必要があります。
宅地建物取引業法では、手付解除について買主に不利な特約は無効とされますが、買主にとって有利な特約は有効です。
本肢の「買主Bは手付金のうち250万円（半額）を放棄して解除できる」という定めは、全額（500万円）を放棄するよりも 買主に有利な特約 であるため有効です。また、売主Aが「1,000万円（倍額）を償還して解除できる」とする部分は民法の原則通りであるため、全体として有効な特約となります。選択肢2：誤り
宅地建物取引業法では、損害賠償額の予定と違約金の額の合計額が 売買代金の2割 を超える特約を禁止しています。しかし、これはあらかじめ額を定めておく場合（損害賠償額の予定）の制限です。
本肢のように 定めがない場合 は、特約が存在しないため宅地建物取引業法の制限は受けず、民法の原則に従って、債務不履行によって生じた 実損害額 を請求することができます。上限が売買代金の2割に制限されるわけではありません。選択肢3：誤り
手付金等の保全措置について、中古住宅（完成物件）の場合は、手付金等の額が 売買代金の10%（本件では3,500万円の10%である350万円）を超える か、または 1,000万円を超える 場合に保全措置が必要となります。本件の手付金500万円は代金の10%を超えているため、保全措置が必要です。
しかし、保全措置は手付金を 受領する前 に講じなければならず、「受領後直ちに」行うのでは宅地建物取引業法違反となります。選択肢4：誤り
宅地建物取引業法では、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）について、「買主が不適合を知った時から1年以内に通知」という民法の原則よりも買主に不利な特約を無効としています。ただし例外として、「引渡しの日から2年以上」とする特約のみ有効と認められています。
本肢の「引渡しの日から1年」とする特約は買主に不利であるため 無効 となります。無効となった場合、「引渡しの日から2年」に自動的に書き換わるわけではなく、民法の原則 に戻り、「買主が不適合を知った時から1年以内に通知」しなければならないことになります。