平成16年度 宅地建物取引主任者資格試験 問41

宅建業法報酬額の制限

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が売主B(消費税課税事業者)からB所有の土地付建物の媒介依頼を受け、買主Cとの間で売買契約を成立させた場合、AがBから受領できる報酬の限度額(消費税額及び地方消費税額を含む。)は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は5,100万円(消費税額及び地方消費税額を合算した額100万円を含む。)とする。

解答・解説

正解: 3. 1,638,000円

正解の根拠

宅地建物取引業者が売買の媒介において受領できる報酬の限度額を計算する問題です。
報酬額の計算の基礎となる売買代金には、消費税等は含まれません。
そのため、まず税抜きの売買代金を算出する必要があります。

  1. 税抜きの売買代金の算出
    土地付建物の代金は5,100万円であり、その中に消費税等100万円が含まれています。土地の譲渡は非課税であるため、この100万円は建物部分に対する消費税等です。
    税抜きの売買代金 = 5,100万円−100万円5,100万円 - 100万円 = 5,000万円5,000万円

  2. 報酬限度額（税抜）の計算
    売買代金が400万円を超える場合、以下の速算式を用います。
    売買代金×3%+6万円売買代金 \times 3\% + 6万円
    5,000万円×3%+6万円=150万円+6万円5,000万円 \times 3\% + 6万円 = 150万円 + 6万円 = 156万円156万円

  3. 消費税等を含めた報酬限度額の計算
    宅建業者Aは消費税課税事業者であるため、受領できる報酬限度額には消費税等が加算されます。
    本問の選択肢の金額から、適用される消費税率は5%5\%であることがわかります。
    156万円×1.05156万円 \times 1.05 = 1,638,000円1,638,000円

したがって、業者AがBから受領できる報酬の限度額は1,638,000円となります。

各選択肢の解説

  • 1. 1,560,000円
    誤り。税抜きの報酬限度額（156万円）です。業者Aは課税事業者であるため、これに消費税等を加算した金額を受領することができます。
  • 2. 1,590,000円
    誤り。売買代金を税抜きの5,000万円にせず、税込みの5,100万円のまま計算した場合の税抜き報酬額（5,100万円×3%+6万円=159万円5,100万円 \times 3\% + 6万円 = 159万円）です。報酬額の計算基礎となる代金から、建物の消費税等は控除しなければなりません。
  • 3. 1,638,000円
    正解。税抜きの売買代金5,000万円を元に計算した税抜きの報酬限度額156万円に、消費税等（5%5\%）を加算した正しい金額です。
  • 4. 1,669,500円
    誤り。税込みの売買代金5,100万円をベースに誤って計算した報酬限度額（159万円）に、さらに消費税等（5%5\%）を加算した金額（159万円×1.05=1,669,500円159万円 \times 1.05 = 1,669,500円）です。

現行法での扱い(2026年4月1日時点)

2019年10月1日施行の消費税率の変更に伴う報酬額の告示と解釈・運用の考え方の改正による影響です。出題時の消費税率は5%で、限度額(156万円)に5%を加算した1,638,000円の選択肢3が正解でした。現行法は消費税率が10%であり、限度額は156万円×1.1＝1,716,000円となるため正解はありません。

Spineチーム